Leseranfrage:
Wir wollen unsere in der Algarve gelegene Immobilie verkaufen und haben einen Kaufinteressenten, der zwar bereit ist, den von uns geforderten Kaufpreis zu zahlen, jedoch teilweise in Raten. Er hat uns angeboten, 60 % des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages und den Restkaufpreis in Raten über einen Zeitraum von acht Jahren zu zahlen. Wie können wir uns bezüglich des Restkaufpreises absichern?
Antwort:
Es besteht die Möglichkeit den Restkaufpreis durch einen Eigentumsvorbehalt oder durch eine Hypothek zu sichern. Der Eigentumsvorbehalt (reserva da propriedade) ist in Artikel 409 des portugiesischen Código Civil (CC) geregelt. Danach können die Parteien bei Veräußerungsgeschäften vereinbaren, dass sich der Verkäufer das Eigentum an der Sache bis zur vollständigen oder teilweisen Zahlung des Kaufpreises vorbehält. Bei Immobilien und anderen registerpflichtigen beweglichen Sachen, wie z. B. Kraftfahrzeugen, muss die Vereinbarung des Eigentumsvorbehalts bei Geschäftsabschluss schriftlich und mit ausdrücklicher Willenserklärung des Käufers im Kaufvertrag oder einem gesonderten Vertrag, der gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abgeschlossen wird, vereinbart werden. Der Eigentumsvorbehalt muss nämlich spätestens beim Kaufvertragsschluss vereinbart werden, weil ansonsten unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages das Eigentum auf den Käufer übergeht. Anders als im deutschen Recht findet nach portugiesischem Recht der Eigentumsübergang von Immobilien automatisch mit dem Kaufvertragsschluss statt, nicht erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch wie in Deutschland.
Bei der Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts handelt es sich um ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Der Eigentumsvorbehalt kann nicht unbefristet vereinbart werden, er muss an einen bestimmten Termin oder an ein bestimmtes Ereignis, meist die vollständige Zahlung des Kaufpreises, geknüpft werden. Die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung und folglich die Übertragung des vollständigen Eigentums auf den Käufer erfolgt bei Bedingungseintritt rückwirkend zum Datum des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages unter Eigentumsvorbehalt.
Wirksamkeitsvoraussetzung für den Eigentumsvorbehalt bei unbeweglichem oder eintragungspflichtigen beweglichen Sachen gegenüber Dritten ist gemäß ausdrücklicher Bestimmung in Artikel 409 Absatz 2 CC dessen Eintragung in dem entsprechenden Register.
Der Eigentumsvorbehalt ist für den Verkäufer vorteilhaft, da allein aufgrund einer fehlenden Kaufpreiszahlung kein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag entsteht. Selbst bei Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts kann der Kaufvertrag nach den gesetzlichen Bestimmungen nur dann rückgängig gemacht werden, wenn die ausstehende Kaufpreisrate mindestens ein Achtel des Kaufpreises beträgt, sofern nichts anderes vereinbart worden ist.
Mit der Eigentumsvorbehaltsklausel im Kaufvertrag sichert der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises sowie eventueller Schadenersatzforderungen, schützt sich zugleich aber auch vor einer möglichen Insolvenz des Käufers und schränkt dessen Verfügungsbefugnisse bezüglich des Kaufobjekts ein.
Mit Abschluss des Kaufvertrages muss die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer für den Gesamtkaufpreis, also auch für den noch später zu zahlenden Teil des Kaufpreises bezahlt werden. Der Eigentumsvorbehalt verursacht nur geringe zusätzliche Kosten und ist daher im Vergleich zur Sicherung durch eine Hypothek erheblich kostengünstiger.
Eine weitere Möglichkeit der Sicherung des Restkaufpreises kann durch eine zwischen den Vertragsparteien vereinbarte rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek (hipoteca voluntária) zugunsten des Verkäufers erfolgen. Wie bereits ausgeführt vollzieht sich der Eigentumsübergang an Immobilien nach portugiesischem Recht beim Kauf allein durch den Abschluss des Kaufvertrages. Der Kaufvertrag unterliegt dem besonderen Formerfordernis der Beurkundung. Die Grundbucheintragung hierbei dient allein Publizitätszwecken, d. h. sie ist nicht konstitutiv, sondern rein deklaratorisch. Im Gegensatz dazu muss die Hypothek, um wirksam zu sein, in das Grundbuch eingetragen werden; der Grundbucheintrag hat bei der Hypothek also konstitutiven Charakter.
Die rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek entsteht durch Vertrag oder einseitige Willenserklärung und bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung. Bei der Sicherung des Restkaufpreises durch eine Hypothek kann der Kaufvertrag und der Hypothekenvertrag in einer Urkunde vereinbart werden (escritura de compra e venda com hipoteca). Die Vertragsparteien haben weitgehende Gestaltungsmöglichkeiten und können die Höhe des sofort fälligen Kaufpreisanteils sowie des Restkaufpreises festlegen und bestimmen in welcher Höhe und in welchem Zeitraum sowie in welchen Zeitabständen, monatlich, vierteljährlich oder jährlich, die Raten zu zahlen sind.
Zuzüglich zu der Hauptforderung in Höhe des Restkaufpreises kann die Hypothek auch Zinsen für drei Jahre sowie die voraussichtlichen Kosten für den Fall der Zwangsvollstreckung sichern. Der bezifferte Gesamtbetrag (montante máximo) wird ins Grundbuch eingetragen.
Ratsam ist die Vereinbarung einer Verfallklausel des Inhalts, dass bei nicht rechtzeitiger Zahlung von beispielsweise drei aufeinanderfolgenden Raten die gesamte Restschuld fällig wird.
Verfallvereinbarungen, durch die das Eigentum der Immobilie wieder an den Verkäufer fällt, sofern der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt, sind nichtig, d. h. von Anfang an unwirksam. Ebenso sind Vereinbarungen nichtig, die dem Käufer verbieten, die mit der Hypothek belastete Immobilie zu veräußern. Die Übertragung von mit Hypotheken belasteten Immobilien ist nach portugiesischem Recht möglich und gesetzlich geregelt.
Die Hypothek erlischt mit dem Untergang der ihr zugrunde liegenden Forderung, mit dem Verzicht des Gläubigers oder durch Verjährung der Hypothek. Durch die Hypothek ist die Restkaufpreisforderung des Verkäufers dinglich gesichert. Er kann im Falle der ausbleibenden Ratenzahlungen die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben.
Text: RECHTSANWALT WALDEMAR HÜHN in ESA 06/2020