Leseranfrage:
Ich habe mir ein Apartment in der Algarve gekauft, das ich erst nach meiner Pensionierung in sechs Jahren selbst nutzen möchte. Bis dahin beabsichtige ich, die Immobilie zu vermieten, um dadurch einen Teil des finanzierten Kaufpreises zu tilgen. Ich überlege derzeit, ob ich mich für kurzfristige Vermietungen an Touristen oder für eine Langzeitvermietung meiner Immobilie entscheiden soll.
Antwort:
Bei langfristigen Mietverträgen über Wohnraum, die der Schriftform bedürfen, wird im portugiesischen Recht zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden. Befristete Mietverträge können mit einer Laufzeit zwischen einem Jahr und dreißig Jahren abgeschlossen werden. Wird keine Laufzeit im Mietvertrag vereinbart, so gilt der Mietvertrag für eine Mietdauer von fünf Jahren geschlossen.
Bei befristeten Verträgen verlängert sich die Laufzeit des Mietvertrages um mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter der Verlängerung des Mietvertrages nicht vorher fristgemäß widersprochen hat. Die Länge dieser Widerspruchsfrist hängt von der Laufzeit des Mietvertrages ab. Der Vermieter kann der ersten automatischen Verlängerung des Mietvertrages erst nach dem Ablauf einer Laufzeit des Mietvertrages von drei Jahren widersprechen. Befristete Mietverträge kann nur der Mieter vorzeitig durch eine Kündigung unter Einhaltung bestimmter Fristen beenden.
Der Vermieter sollte sich die Widerspruchsfristen tunlichst bereits bei Abschluss des Mietvertrages vormerken. Wichtig ist für den Vermieter weiterhin, dass in befristeten Mietverträgen die automatische Verlängerungsmöglichkeit mit dem Widerspruchsrecht des Vermieters ausgeschlossen werden kann. Dies sollte nicht nur in Fällen eines geplanten Eigenbedarfs des Vermieters erfolgen.
Außerordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses sind durch beide Vertragsparteien bei Verstoß oder Nichteinhaltung der Verpflichtungen durch die Gegenpartei möglich, beispielsweise Verzug der Zahlung oder Nichtzahlung des Mietzinses durch den Mieter.
Mietverträge müssen nach Abschluss beim Finanzamt registriert werden. Hierbei wird eine Stempelsteuer von 10 % auf eine Monatsmiete erhoben.
Die Mieteinnahmen aus langfristigen Vermietungen werden pauschal mit 28 % oder auf das Gesamteinkommen nach der progressiven Einkommensteuertabelle besteuert. Abzugsfähig sind Aufwendungen für notwendige Ausgaben zur Durchführung der Vermietungstätigkeit. I.d.R. werden Ausgaben für die bauliche Instandhaltung als abzugsfähig anerkannt, im Gegensatz zu Ausgaben, die sich auf die Nutzung der Wohnung beziehen. Renovierungskosten sind nur abzugsfähig, wenn sie während der Mietdauer entstanden sind.
Vermietung von Wohnraum an Touristen Alojamento Local (AL) ist im portugiesischen Recht gesetzlich besonders geregelt und gewinnt in der Praxis zunehmend an Bedeutung. Die Mietdauer von Vermietungen an Touristen darf 28 Tage nicht überschreiten.
Vermietungen von Wohnraum an Touristen müssen von der örtlich zuständigen Gemeindeverwaltung, der Câmara Municipal (CM), genehmigt werden. Die CM prüft die Voraussetzungen und erteilt bei deren Vorlie-gen die Genehmigung für das AL.
Ist der Vermieter eine Privatperson, muss vor Beginn der Vermietungstätigkeit eine Gewerbeanmeldung (Início de Actividade) beim Finanzamt vorgenommen werden.
Sodann kann der Antrag auf Erteilung der Vermietungslizenz bei der örtlich zuständigen CM gestellt werden. Diese Anträge können neuerdings nur noch online gestellt werden.
Der Vermieter muss die Kontaktdaten einer verantwortlichen Person vor Ort angeben und über ein Konto bei einer Bank mit Sitz in Portugal verfügen.
Mit dem Antrag auf Erteilung der Vermietungslizenz sind verschiedene Dokumente vorzulegen, insbesondere auch die von der Baubehörde erteilte Bewohnbarkeitsbescheinigung der Immobilie oder die Bescheinigung, dass das Gebäude vor Inkrafttreten des Baugesetzes vom 7.8.1951 errichtet worden ist. Entspricht die Immobilie nicht der seinerzeit erteilten Baugenehmigung und sind nachträglich nicht genehmigte Baumaßnahmen vorgenommen worden, so ist dies regelmäßig ein Ablehnungsgrund für die Erteilung der Vermietungslizenz.
Die CM ist verpflichtet, durch eine Besichtigung der Immobilie zu überprüfen, ob die baulichen, hygienischen und sicherheitstechnischen Mindestvoraussetzungen für die Erteilung der Vermietungslizenz vorliegen.
Bezüglich der Besteuerung der Mieteinnahmen hat der Vermieter die Wahl der Gewinnermittlung aufgrund ordnungsgemäßer Buchführung oder der Gewinnermittlung nach dem vereinfachten Besteuerungsverfahren (Regime simplificado). Im vereinfachten Besteuerungsverfahren wird der Gewinn nach einer weiteren Steuererhöhung nun pauschal mit 50 % der Mieteinnahmen festgesetzt, der mit einem Steuersatz von 50 % besteuert wird, sodass die Besteuerung 25 % beträgt.
Die Mieteinnahmen unterliegen der Mehrwertsteuer mit einem Steuersatz von lediglich 6 %. Vorsteuerbeträge können geltend gemacht werden.
Liegen die jährlichen Mieteinnahmen unter € 12.500, so entfällt die Verpflichtung zur Berechnung der Mehrwertsteuer.
Da die Immobilie mit der Gewerbeanmeldung automatisch vom Privatvermögen in das Betriebsvermögen überführt wird und bei der Beendigung des Gewerbes automatisch wieder vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen überführt wird, entsteht durch die Wertsteigerung der Immobilie während der Vermietungsdauer ein Veräußerungsgewinn (Mais Valia), der neuerdings versteuert werden muss. Dies stellt einen erheblichen Nachteil der Touristenvermietung dar, den man von Anfang an in Rechnung stellen sollte.
Erschienen in ESA 11/2021
