Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“- Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau führt das bewährte Frage-Antwort-Format weiter und beleuchtet aktuelle Entwicklungen.
15. Zum Verhältnis Alojamento Local-Betrieb vs. Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es eine Reihe von wiederkehrenden Fragen, die von großer Bedeutung sind.
a) Kann Alojamento Local in einem Apartment betrieben werden?
Ja. Das hat der Gesetzgeber nun klargestellt. Der Oberste Gerichtshof hatte am 22.3.2022 (Rechtssache Nr. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ) die Rechtsprechung vereinheitlicht, indem er entschied, dass die Nutzung von Wohnungseigentum als Alojamento Local nicht zulässig ist, wenn diese Nutzung in der jeweiligen Teilungserklärung nicht vorgesehen ist. Die Teilungserklärung (auch Gründungstitel genannt) führt zur Entstehung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung (Apartment oder Reihenhaus). Da aus den allermeisten Teilungserklärungen in Portugal nur pauschal hervorgeht, dass die Nutzung der einzelnen Einheiten „Wohnzwecken“ dient, führte das höchstrichterliche Urteil dazu, dass nahezu alle Apartments in Portugal nicht mehr an Touristen vermietet werden durften. Seit dem 1. November steht fest, dass Alojamento Local auch in Apartments betrieben werden kann, wenn die Teilungserklärung ausschließlich eine Wohnraum-Nutzung vorsieht. Dies gilt jedoch ausnahmsweise nicht für hostels, die in einem Gebäude betrieben werden sollen, das dem Wohnungseigentum unterliegt. Im letzteren Falle muss bei Antragstellung ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorgelegt werden, durch den der Hostel-Betrieb zugelassen wird.
b) Kann die Eigentümerversammlung einen Alojamento Local-Betrieb untersagen?
Nein, zumindest nicht mehr wie bisher. Seit Oktober 2023 konnte die Eigentümerversammlung den Alojamento Local-Betrieb mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Miteigentumsanteile untersagen, es sei denn, die Teilungserklärung sah die Nutzung der Wohneinheit ausdrücklich für Alojamento Local vor oder die Eigentümerversammlung hatte diese Nutzung explizit genehmigt. Seit dem 1. November 2024 kann die Eigentümerversammlung die Alojamento Local-Nutzung nur noch untersagen, wenn i) eine begründete Entscheidung mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vorliegt und ii) nur dann, wenn wiederholte, belegte Störungen der ordnungsgemäßen Gebäudenutzung oder Belästigungen und Ruhestörungen vorliegen. Nach diesem Beschluss muss die Eigentümerversammlung eine Entscheidung des zuständigen Bürgermeisters einholen. Nach Eingang des Beschlusses kann der Bürgermeister die Alojamento Local-Registrierung aufheben oder die Parteien zu einer Einigung bewegen, gegebenenfalls unter Einbeziehung eines Alojamento Local-Beauftragten. Ziel ist es, das Verfahren ohne ein Verbot abzuschließen, sofern durch die Akzeptanz von Auflagen und Bedingungen eine Lösung des Konflikts erreicht wird. Eine Untersagung des Betriebs auf der Grundlage eines Beschlusses der Eigentümerversammlung führt dazu, dass das Mietobjekt für die festgelegte Dauer, die maximal fünf Jahre beträgt, nicht mehr als Alojamento Local genutzt werden darf. Nach bisheriger Rechtslage war eine solche Nutzung bis zu einer anderslautenden Entscheidung der Eigentümerversammlung ausgeschlossen. Das sind sehr bedeutsame Änderungen.
c) Wie kann eine Eigentümerversammlung Alojamento Local-Betriebe verbieten, wenn von diesen keine Störung ausgeht?
Ein Alojamento Local-Betrieb ist untersagt, wenn ein solches Verbot bereits im Teilungstitel des Wohnungseigentums oder in der Hausordnung festgelegt ist oder durch einen späteren Beschluss der Eigentümerversammlung eingeführt wird. Für einen solchen Beschluss ist jedoch eine Zweidrittelmehrheit der Miteigentumsanteile erforderlich, und das Verbot gilt nur für die Zukunft, also nicht für bereits bestehende Betriebe. Es betrifft somit nur Alojamento Local-Registrierungen, die nach dem Beschluss beantragt werden.
16. Unter welchen Umständen kann die Gemeinde seit November 2024 den Alojamento Local-Betrieb annullieren?
Seit dem 1. November 2024 haben die Gemeinden erweiterte Befugnisse zur Annullierung von Alojamento Local-Betrieben, und zwar in folgenden Fällen:
a) wenn eine gültige Pflichtversicherung fehlt oder der Versicherungsnachweis nicht übermittelt wurde;
b) bei wiederholten und belegten Störungen, die die normale Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen, sofern keine Einigung mit dem Betreiber durch Auflagen erzielt wird und
c) in sog. Sperrzonen, wenn im betreffenden Gebäude in den zwei Jahren vor dem Alojamento Local-Antrag ein Mietvertrag für dauerhafte Wohnnutzung bestand und dies gegen die kommunalen Vorgaben verstößt.
Diese neuen Regelungen geben den Gemeinden größere Handlungsmöglichkeiten, um Alojamento Local-Betriebe zu regulieren und die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.
17. Welche besonderen Zuständigkeiten haben Gemeinden seit November 2024, um die Alojamento Local-Betriebe zu regulieren?
Gemeinden können eigene Vorschriften für Alojamento Local-Betriebe in ihrem Gebiet erlassen. Sobald eine Gemeinde über 1.000 registrierte Alojamento Local-Betriebe hat, muss die Stadtversammlung innerhalb von 12 Monaten entscheiden, ob sie entsprechende Regelungen verabschiedet. In diesen Regelungen können sie auch die Ernennung eines „Alojamento Local-Beauftragten“ festlegen, der bei Konflikten zwischen Anwohnern, Eigentümern und Dritten vermittelt und als Ansprechpartner für Beschwerden fungiert.
Außerdem können die Vorschriften festlegen, dass in bestimmten Gebieten keine neuen Alojamento Local-Registrierungen mehr zugelassen werden dürfen. Diese Gebiete lassen sich in „Sperrzonen“ und „Gebiete für nachhaltiges Wachstum“ einteilen.
Sperrzonen: Hier dürfen keine neuen Alojamento Local-Betriebe genehmigt werden, wenn das Gebäude in den letzten zwei Jahren für Wohnzwecke vermietet war. Die Gemeinden können außerdem Höchstgrenzen für die Zahl der Alojamento Local-Betriebe festlegen oder spezielle Bedingungen und Ausnahmen für neue Registrierungen definieren, um die Belastung für die Wohngebiete gering zu halten. In Ausnahmefällen darf die Gemeinde Registrierungen vorübergehend aussetzen, bis ein Regelwerk verabschiedet ist. Ferner kann die Gemeinde in diesen Zonen festschreiben, dass die Veräußerung einer Alojamento Local-Immobilie in den Kategorien „Wohnhaus“ und Apartment“ zur Löschung der Betriebsgenehmigung führt.
Gebiete für nachhaltiges Wachstum: In diesen Gebieten können neue Alojamento Local-Betriebe zugelassen werden, wenn zusätzliche Auflagen erfüllt sind, z. B. ein guter Gebäudezustand oder ein Energieniveau von mindestens D. Es kann auch festgelegt werden, dass ein bestimmter Teil der Gebäude als klassischen Wohnraum erhalten bleiben muss und keine Alojamento Local-Betriebe darin betrieben werden dürfen.
Diese Regelungen erlauben den Gemeinden eine gezielte Steuerung, um Wohnraumbelastungen durch Alojamento Local-Betriebe zu reduzieren und nachhaltiges Wachstum zu fördern.
Fortsetzung folgt am 1. Sept