Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“- Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau und Luís Tomás stellen die aktuellen Regelungen dar, die seit Ende 2024 in Portugal gelten, und beantwortet die häufigsten Fragen zum Alojamento Local.
B. Anschaffungswert. Als Anschaffungswert gelten die genannten 750.000 €, d.h. der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Beginns des Alojamento Local-Vermietungsgewerbes (1.6.2012). 25 % dieses Betrages unterliegt der Abschreibung, d.h. (750.000 – 25 % =) 562.500 €. Der Anschaffungswert für das Grundstück (ohne Gebäude) beträgt 187.500 € (25 % von 750.000 €) und unterliegt keiner Abschreibung. Die Abschreibung berechnet sich wie folgt: 562.500 € x Faktor 0,25 = 140.625 € : 2 (da 50 % nicht der Steuer unterliegen, siehe oben) = 70.312,50 €. Somit beträgt der Anschaffungswert (750.000 € – 70.312,50 € =) 679.687,50 €. Hinzu kommt noch eine Inflationsbereinigung mit dem Faktor 1,01, sodass am Ende der Gewinn 313.515,63 € beträgt: 1.000.000 € (Veräußerungswert) – 679.687,50 € X 1,01 (Inflationsbereinigung; ergibt 686.484,37 €) = 313.515,63 €. Dieser Gewinn unterliegt dem allgemeinen progressiven Steuersatz.
Zeitraum 3: Gewinn im Rahmen des Verkaufes der Immobilie aus dem Privatvermögen (Kategorie G)
A. Veräußerungswert. Der Veräußerungswert beträgt hier 1.000.000 €, d.h. der erzielte Erlös aus dem Verkauf der Immobilie B. Anschaffungswert. Der Anschaffungswert beträgt ebenso 1.000.000 € (siehe oben unter „Zeitraum 2 – Veräußerungswert“). Hinzugerechnet werden noch die 50.000 €, welche an Maklerprovision von Anton gezahlt wurden. Eine Inflationsbereinigung findet nicht statt, da zwischen dem Erwerb (1.10.2017) und der Veräußerung (30.12.2017) keine 24 Monate liegen. Der Gewinn ergibt somit (1.000.000 € – 1.050.000 € =) – 50.000,00 €: 2 (es werden nur 50 % des Gewinnes besteuert, siehe oben) = – 25.000 €. Dieser Negativ-Betrag von – 25.000,00 € wird im Rahmen der Steuer im oben dargestellten „Zeitraum 1“ berücksichtigt. Alle drei dargestellten steuerlich relevanten Zeiträume musste Anton in seiner Steuererklärung (Modelo 3) für das Jahr 2017 angeben: Die in den Zeiträumen 1 und 3 genannten Fakten in der Anlage G und die des Zeitraumes 2 in der Anlage B (im Falle der einfachen Buchhaltung) oder C (im Falle der geordneten Buchhaltung).
22. Ist Mehrwertsteuer beim Alojamento Local-Gewerbe zu erheben?
Beim Betrieb eines Alojamento Local gilt in der Regel ein reduzierter Mehrwertsteuersatz von 6 % auf dem Festland, 5 % auf Madeira und 4 % auf den Azoren. Dieser Steuersatz wird auf die Einnahmen aus der Vermietung erhoben und stellt eine der steuerlichen Verpflichtungen dar, die mit der Führung eines Alojamento Local verbunden sind.
Wenn jedoch die vereinfachte Buchführung gewählt wird und die jährlichen Einnahmen 15.000 € nicht überschreiten, kann die Befreiung von der Mehrwertsteuer in Anspruch genommen werden. In diesem Fall muss keine Mehrwertsteuer auf die Rechnungen an die Kunden aufgeschlagen werden. Allerdings ist zu beachten, dass bei der Wahl dieser Mehrwertsteuer-Befreiung der Vorsteuerabzug entfällt. Das bedeutet, dass der Betreiber die Mehrwertsteuer auf Ausgaben wie Möbel, Reinigungsprodukte oder Provisionen für Buchungsplattformen nicht absetzen kann. Dabei ist wichtig zu berücksichtigen, dass die Mehrwertsteuer auf diese Ausgaben in der Regel dem Standardsatz von 23 % auf dem Festland (22 % auf Madeira und 16 % auf den Azoren) unterliegt, der deutlich höher ist als der reduzierte Satz von 6 % (5 % auf Madeira und 4 % auf den Azoren), der den Kunden in Rechnung gestellt wird. Daher sollte sorgfältig geprüft werden, ob der Verzicht auf die Befreiung und die Anwendung des normalen Mehrwertsteuersystems langfristig finanziell günstiger sein könnte. Eine gründliche Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben ist in jedem Fall ratsam, um die für den jeweiligen Betrieb optimale steuerliche Lösung zu finden.
23. Besteht eine Pflicht zur Entrichtung von Beiträgen zur Sozialversicherung bei der klassischen Vermietung und bei dem Alojamento Local-Gewerbe?
Bei der klassischen Vermietung besteht keine Pflicht zur Zahlung von Sozialabgaben.
Da der Betrieb eines Alojamento Local als gewerbliche Tätigkeit gilt, ist der Betreiber grundsätzlich verpflichtet, Beiträge zur portugiesischen Sozialversicherung zu leisten. Im ersten Jahr der Tätigkeit besteht jedoch keine Beitragspflicht. Wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er bereits in Portugal oder einem anderen EU-Mitgliedstaat Sozialversicherungsbeiträge zahlt, ist er von der Beitragspflicht im Zusammenhang mit dem Mietgewerbe befreit. Für Personen, die beispielsweise in Deutschland Beiträge leisten, kann dieser Nachweis durch die sog. A1-Bescheinigung erbracht werden.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Betreiber von Alojamento Local in den Kategorien „Wohnhäuser“ und „Apartments“ vollständig von der Sozialversicherungspflicht befreit sind. Somit unterliegen nur die Kategorien „Zimmer“ und „Gästehaus“ (auch Hostels) der Beitragspflicht.