Im Oktober 2023 trat unter der damaligen sozialistischen Regierung das Gesetzespaket „Mais Habitação“ in Kraft und brachte tiefgreifende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich. Diese sorgten für erhebliche Unsicherheit und politischen Streit. Mittlerweile hatte die Mitte-Rechts-Regierung der Aliança Democrática die Gesetzeslage erneut angepasst – mit spürbaren positiven Folgen für Vermieterinnen und Vermieter. Im zweiten Teil der Reihe setzt Rechtsanwalt und advogado Dr. Alexander Rathenau das Frage-Antwort-Spiel rund um das Alojamento Local fort und erklärt die seit Ende 2024 geltenden neuen Regelungen
4. Welche allgemeinen Vorgaben muss ein Alojamento Local-Betrieb erfüllen?
Alojamento Local-Betriebe müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um betrieben werden zu dürfen. Dazu gehören eine gute Instandhaltung, Anbindung an Wasser- und Abwassersysteme sowie fließendes Warm- und Kaltwasser. Die Wohneinheiten müssen über ausreichende Belüftung, geeignete Möbel und die Privatsphäre sichernde Türen verfügen. Zusätzlich sind die Betreiber verpflichtet, ein mehrsprachiges Informationsbuch anzubieten. Dieses soll die Regeln für den Betrieb enthalten, etwa zur Mülltrennung, Lärmschutz und Nutzung von Geräten sowie die Kontaktdaten des Verantwortlichen. Befinden sich die Betriebe in Mehrfamilienhäusern, müssen auch relevante Hausregeln für die Gemeinschaftsbereiche aufgeführt werden und der Betreiber muss seine Kontaktdaten dem Hausverwalter mitteilen. Alojamento Local-Betriebe müssen zudem die Brandschutzvorschriften nach den gesetzlichen Vorgaben einhalten. Kleinere Betriebe mit maximal 10 Gästen unterliegen vereinfachten Regeln: Sie müssen einen zugänglichen Feuerlöscher, eine Löschdecke, ein Erste-Hilfe-Set und eine gut sichtbare Notrufnummer (112) bereitstellen. Die Kosten für notwendige Umbauten oder Anpassungen in Gemeinschaftsbereichen zur Erlangung der Betriebserlaubnis trägt der Betreiber selbst.
Das Gesetz stellt für die Kategorie „Gästehaus“ und die Unterkategorie „Hostels“ zusätzliche spezifische Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Mindestgröße der Schlafbereiche.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass Alojamento Local-Betriebe ein Beschwerdebuch führen müssen. Beschwerden sind der ASAE (Lebensmittel- und Wirtschaftssicherheitsbehörde) weiterzuleiten.
Alojamento Local-Betriebe sollen (nicht müssen) außerdem folgende umweltfreundliche Maßnahmen umsetzen: a) Wasser effizient nutzen, b) Energie effizient einsetzen, sofern nicht bereits gesetzlich vorgeschrieben, c) Gästen Informationen zu nachhaltigem Tourismus bereitstellen, d) ausschließlich biologisch abbaubare Reinigungsmittel verwenden, e) Geräte zur Mülltrennung bereitstellen, f) Mitarbeiter kontinuierlich in guten Umweltpraktiken und Arbeitsstandards schulen, g) über ein anerkanntes Umweltzertifikat oder Qualitätssiegel verfügen. Diese Maßnahmen fördern eine nachhaltige Ausrichtung der Betriebe.
5. Was muss alles bei einem Antrag auf Alojamento Local-Genehmigung eingereicht werden?
Der Antrag erfolgt zwingend auf elektronischem Wege. Für die Genehmigung eines Alojamento Local-Betriebs müssen dem Antrag bestimmte Informationen und Dokumente beigelegt werden:
Informationen:
– Baurechtliche Nutzungsbescheinigung;
– Angaben zur Identität des Betreibers, einschließlich Name und Steuernummer, Adresse des Betreibers sowie Name und Adresse des Betriebs;
– Kapazität des Betriebs (Zimmer, Betten und Gästeanzahl);
– Geplantes Eröffnungsdatum;
– Kontaktperson für Notfälle (mit Name, Adresse und Telefonnummer).
Unterlagen:
– Ausweiskopie des Betreibers bzw. Handelsregister-Zugangsnummer;
– Haftungserklärung des Betreibers, dass die Immobilie für Alojamento Local geeignet ist und alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt;
– Steuerauszug der Immobilie (falls der Betreiber der Eigentümer ist);
– Ggfls. Mietvertrag oder Gleichwertiges, der die Erlaubnis zum Alojamento Local-Betrieb vorsieht, sollte der Antragsteller nicht der Eigentümer sein;
– Gewerbeanmeldung für die Tätigkeit im Bereich Alojamento Local;
– Genehmigung der Eigentümerversammlung bei Hostels, die in Gebäuden mit Teileigentum betrieben werden sollen;
– Art der Kategorie des Alojamento Local-Betriebs.
Der Betreiber ist verpflichtet, alle gemeldeten Daten aktuell zu halten und Änderungen innerhalb von zehn Tagen online zu melden. Die Beendigung des Betriebs muss ebenfalls innerhalb von zehn Tagen online mitgeteilt werden, ebenso gegenüber den Buchungsplattformen. Unwahre Angaben sind strafbar.
Wichtig ist, dass mit dem Eingang des Antrages und der Zuweisung der Registrierungsnummer durch das Amt mit der Vermietung unmittelbar begonnen werden kann. Die Gemeinde kann jedoch die Genehmigung innerhalb von 60 Tagen (bzw. innerhalb von 90 Tagen in sog. Sperrzonen) widerrufen, wenn sie feststellt, dass der Antrag mangelhaft gestellt wurde oder ein sonstiger Gesetzesverstoß vorliegt. Seit dem 1. November 2024 sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, dass der Antragsteller einmalig eine Besichtigung durch die zuständige Gemeinde beantragen kann, um eine Überprüfung der ablehnenden Entscheidung des Bürgermeisters zu veranlassen. Die Kosten für diese Inspektion trägt der Antragsteller.
6. Führt die Gemeinde nach Antragstellung eine Besichtigung des Wohnraums durch?
Ja, eine solche Besichtigung ist gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings können einige Gemeinden diesen Vorgaben nicht immer zeitnah nachkommen. Die zuständige Gemeinde muss innerhalb von 60 Tagen (bzw. innerhalb von 90 Tagen in sog. Sperrzonen) nach Antragseingang eine Besichtigung des Alojamento Local-Betriebs vornehmen, um die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen zu überprüfen. Zusätzlich kann die Gemeinde jederzeit weitere Kontrollen vornehmen.
7. Müssen Betreiber von Alojamento Local-Betrieben eine Versicherung abschließen?
Ja. Diese Versicherungspflicht steht im Zusammenhang mit dem Haftungsrisiko. Der Betreiber eines Alojamento Local-Betriebs ist gemeinsam mit den Gästen verantwortlich für Schäden, die diese am Gebäude verursachen. Er muss eine Haftpflichtversicherung abschließen, die materielle und immaterielle Schäden an Gästen und Dritten abdeckt, die durch den Betrieb verursacht werden. Die Versicherungssumme muss mindestens € 75.000 pro Schadenfall betragen. Für Alojamento Local-Betriebe in Gebäuden mit Eigentumswohnungen ist zusätzlich ein Versicherungsschutz für direkte Brandschäden erforderlich. Fehlt eine der vorgeschriebenen Versicherungen, kann die Registrierung des Betriebs widerrufen werden. Die Gemeinde kann jederzeit den Nachweis des Versicherungsschutzes anfordern, der innerhalb von drei Tagen vorzulegen ist. Unabhängig von einem Verschulden haftet der Betreiber eines Alojamento Local-Betriebs außerdem für Schäden, die durch die Bereitstellung der Unterkunft bei Gästen oder Dritten entstehen. Der Betreiber hat nämlich dem Antrag auf Genehmigung des Betriebs eine unterzeichnete Haftungserklärung beizulegen, die die Eignung des Gebäudes oder der jeweiligen Wohneinheit zur Bereitstellung von Unterkünften sowie die Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet. Betreiber sollten insbesondere darauf achten, dass von defekten Stromanschlüssen keine Gefahren ausgehen.
In ESA 06/25