Die Stadtverwaltung von Lissabon (Câmara Municipal de Lisboa, CML) hat die Schließung von rund 40 % der lokalen Ferienunterkünfte (Alojamento Local, AL) angeordnet, die keinen Nachweis einer Haftpflichtversicherung vorgelegt hatten. Von den etwa 19.000 aktiven Registrierungen wurden bis Anfang Februar 6.765 Einheiten annulliert – sogenannte „Geister-Lizenzen“, die gar nicht betrieben wurden, bestätigte die Stadt unter Bürgermeister Carlos Moedas. Damit ist Lissabon die erste portugiesische Stadt, die den seit dem Vorjahr laufenden Prozess zur Bereinigung inaktiver AL-Registrierungen abgeschlossen hat.
Die Portugiesische Ferienwohnungsvereinigung (ALEP) erklärt, dass diese Lizenzen die Gesamtzahlen aufgebläht hätten, ohne tatsächlich betriebene Unterkünfte abzubilden. „Viele Eigentümer behielten die Registrierung, nutzten das Objekt aber nicht für Ferienvermietungen. In manchen Fällen wurden Immobilien verkauft, ohne die Lizenz zu löschen. Außerdem blieben Anträge aus den letzten Jahren, ausgelöst durch angekündigte Restriktionen, faktisch ungenutzt“, erläutert ALEP-Präsident Eduardo Miranda.
Seit März 2025 müssen Eigentümer von Ferienunterkünften in Portugal eine Haftpflichtversicherung vorweisen, die Schäden an Gästen oder Nachbarn abdeckt. Ohne den Nachweis kann die Stadtverwaltung die Lizenz streichen. Ziel der Bereinigung ist es, die tatsächliche Zahl aktiver Einheiten zu ermitteln. ALEP erwartet, dass von den 126.000 aktiven Registrierungen 2025 nur etwa 90.000 übrigbleiben – ein Rückgang um rund 36.000 Lizenzen bis zum Sommer.
Nach dem Vorbild Lissabons folgen nun andere Kommunen: 150 Städte haben bereits Eigentümer ohne Versicherungsnachweis benachrichtigt und planen, jene ohne Reaktion binnen zehn Tagen zu schließen. Miranda lobt die Maßnahme als Beweis dafür, dass eine kluge Regulierung fair ist und die Wirtschaft nicht schädigt. „40 % der Lizenzen wurden reduziert, ohne Arbeitsplätze oder Existenzen zu zerstören“, betont er.
Die Überzahl an Registrierungen entstand unter anderem durch das Regierungsprogramm „Mais Habitação“ von 2023. Die Ankündigung von Einschränkungen führte zu einer regelrechten Lizenz-Rallye. „Spitzen im Wachstum traten immer dann auf, wenn öffentlich über Schließungen diskutiert wurde – das erklärt die Diskrepanz zwischen aktiven und ‚Geister‘-Unterkünften“, so Miranda.
Rückgang bei Neuregistrierungen auf Niveau von 2015
Nach Jahren starken Wachstums verlangsamt sich das Geschäft mit Ferienunterkünften. 2025 wurden 12.264 neue Registrierungen vorgenommen – ein Wert, der zuletzt 2015 erreicht wurde. Nach einem rasanten Anstieg bis zu einem Höchstwert von über 27.000 neuen Einheiten im Jahr 2018 sank die Zahl 2019 auf rund 15.000. Während der Pandemie halbierte sich die Zahl der neuen Lizenzen, seit 2025 stabilisiert sich der Markt wieder auf dem Niveau von Anfang der Dekade.
Erstmals fällt die Gesamtzahl der aktiven Registrierungen: Bis 19. Februar 2026 zählte das nationale Register rund 120.000 Einheiten, ein Rückgang gegenüber 126.000 Ende 2025. Allein in den ersten sechseinhalb Wochen des Jahres wurden bereits 6.860 Lizenzen ausgesetzt.
Algarve weiterhin Spitzenreiter
Geografisch liegt die größte Konzentration von Ferienunterkünften weiterhin in der Algarve mit über 45.000 aktiven Einträgen – fast 40 % des nationalen Angebots. Dahinter folgt der Norden mit rund 27.000 Registrierungen (22 %) und die Metropolregion Lissabon mit 25.000 Lizenzen (20 %).
Die Regionen Zentrum (10.800 Einheiten, 9 %) und Madeira (über 8.000, 7 %) zeigen kontinuierliches Wachstum, während der Alentejo mit etwa 3.000 aktiven Unterkünften (3 %) den kleinsten Markt darstellt, aber seit 2015 ebenfalls expandiert.