Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“- Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau und Luís Tomás stellen die aktuellen Regelungen dar, die seit Ende 2024 in Portugal gelten, und beantwortet die häufigsten Fragen zum Alojamento Local.
Tipp:
Um die Steuerbelastung zu reduzieren, kann die Immobilie vor dem Verkauf für mindestens drei Jahre klassisch im Privatvermögen vermietet werden. Dadurch wird eine Besteuerung nach der Steuerkategorie B vermieden. Zu beachten ist, dass eine hohe Steuerbelastung, die beim Verkauf einer Immobilie entstehen kann, die sich in den letzten drei Jahren in der Alojamento-Local-Vermietung befand, ebenfalls vermieden werden kann, wenn das Alojamento Local nicht vom Eigentümer selbst, sondern von einer dritten Person betrieben wird.
Diese dritte Person kann beispielsweise ein Unternehmen sein, das die Vermarktung, den Check-in und Check-out der Gäste sowie die Reinigung übernimmt. In diesem Fall muss der Eigentümer die Einkünfte aus der Vermietung an dieses Unternehmen als klassische Mieteinnahmen unter der Steuerkategorie F versteuern. Allerdings kann dies zu einer höheren Steuerlast während der Vermietung führen, da die Vorteile der vereinfachten Buchhaltung (besteuerungsrechtliche Vorteile der Kategorie B) nur dann greifen, wenn der Alojamento-Local-Betrieb direkt durch den Eigentümer geführt wird.
Alternativ entfällt die Problematik der Überführung der Immobilie in das Betriebsvermögen, wenn die Immobilie von Beginn an direkt durch eine portugiesische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedade por Quotas, Lda.) gekauft wird. In diesem Fall unterliegt die GmbH der Körperschaftssteuer, die auf dem portugiesischen Festland derzeit 20 % und auf den Inselgruppen Azoren und Madeira 14,7 % beträgt. Da die optimale Lösung vom jeweiligen Einzelfall abhängt, liegt es in der Verantwortung des beauftragten Rechtsanwalts, die Mandanten beim Immobilienkauf entsprechend individuell zu beraten.
Wird die Immobilie nach dem Verkauf unter der Steuerkategorie B besteuert, weil der Verkäufer während der letzten drei Jahre ein Alojamento Local-Betrieb führte, wird ein Verkauf aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen simuliert. Die Beendigung der Gewerbetätigkeit erfolgt spätestens mit dem Verkauf der Immobilie, da mit dem Verkauf die Aufgabe des Gewerbes einhergeht. Aufgrund der Komplexität der Gewinnermittlung bei Aufgabe der Vermietung an Touristen, werden die wichtigsten Befunde anhand des folgenden Beispiels erläutert: Der ledige Anton entschied sich am 1.6.2012 seine Villa in Lagos an Touristen zu vermieten (Alojamento Local-Gewerbe). Diese Villa hat er von seinen Eltern geerbt: 1975 verstarb bereits seine Mutter und hinterließ ihm 50 % und 1992 verstarb sein Vater und hinterließ ihm die restlichen 50 %. Der Verkehrswert der Immobilie am 1.6.2012 betrug 750.000 €. Der Anteil der Mutter hatte bei ihrem Ableben einen Steuerwert von 500 € und der Anteil seines Vaters hatte bei seinem Ableben einen Steuerwert von 2.500 €. Am 31.12.2016 entschied sich Anton das Alojamento Local-Gewerbe aufzugeben und die Immobilie langfristig zu vermieten. Vom April bis September 2017 vermietete er die Immobilie zu einem Mietpreis von 3.500 €/Monat. Nach der Beendigung der Vermietung, d.h. Anfang September 2017, entschied er sich, die Immobilie mit Hilfe eines Maklers zu verkaufen. Im Oktober 2017 wurde er mit einem Interessenten handelseinig und am 30.12.2017 verkaufte er die Villa für 1.000.000 €. Dem Makler zahlte er eine Provision von 50.000 €. Wie ist dieser Sachverhalt steuerlich zu behandeln?
Steuerrechtlich betrachtet müssen in diesem Beispiel drei verschiedene Zeiträume auseinandergehalten werden. Diese drei Zeiträume werden in folgender Übersicht skizziert:
Zeitraum 1: Gewinn im Rahmen der Veräußerung in dem Zeitraum zwischen dem Erwerb der Immobilie und der Übertragung der Immobilie in das Betriebsvermögen. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert (Erwerb der Immobilie) und dem Veräußerungswert (Verkehrswert der Immobilie bei Übertragung in das Betriebsvermögen).
- Veräußerungswert. Zwecks Ermittlung des Veräußerungswertes ist hier der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Überführung der Immobilie in das Betriebsvermögen, d.h. am 1.6.2012 bei Beginn mit dem Alojamento Local-Vermietungsgewerbe, zu ermitteln. Dieser betrug am 1.6.2012 750.000 €. Da Anton jedoch 50 % der Immobilie – durch die Erbschaft seiner Mutter – 1975 erwarb, d.h. vor dem Inkrafttreten des portugiesischen Einkommensteuergesetzes am 1.1.1989, unterliegt dieser Anteil nicht der Besteuerung. Deshalb beträgt der Anschaffungswert nur 50 % von 750.000,00 €, d.h. 375.000,00 €.
- Anschaffungswert. Der Anschaffungswert betrug der Steuerwert des Anteils an der Immobilie, den Anton von seinem Vater geerbt hat. Dieser belief sich zum Zeitpunkt des Ablebens seines Vaters auf 2.500 €. Der Steuerwert des Anteils an der Immobilie, der seiner Mutter gehört, bleibt hier außer Betracht, da dieser Anteil – wie im vorherigen Absatz beschrieben – nicht der Besteuerung unterliegt. Dieser Steuerwert von 2.500 € wird noch mit einem 1,82-Faktor inflationsbereinigt und ergibt somit 4.550 €. Somit beträgt der Gewinn: 375.000 € (Veräußerungswert) – 4.550 € (Anschaffungswert) = 370.450 €. Laut Gesetz wird ein Gewinn aus einem Immobilienverkauf jedoch nur zu 50 % besteuert. Deshalb ist im Ergebnis festzustellen, dass der Gewinn im obigen Beispiel (370.450 € : 2 =) 185.225 € beträgt. Dieser Gewinn unterliegt dem allgemeinen progressiven Steuersatz.
Zeitraum 2: Gewinn im Rahmen des Gewerbes (Kategorie B) – Zeitraum der Alojamento Local-Vermietung
- Veräußerungswert. Als Veräußerungswert wird hier der erzielte Preis von 1.000.000 € herangezogen. Zwar kommt es genau genommen auf den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Überführung in das Privatvermögen an. Da die Überführung der Immobilie in das Privatvermögen jedoch am 1.1.2017 mit Aufgabe der (klassischen) Vermietung und der Verkauf nur drei Monate später erfolgte, zieht das Finanzamt als Verkehrswert die erzielten 1.000.000 € heran. Als Zeitpunkt der Überführung der Immobilie in das Privatvermögen wird der Zeitpunkt der Aufgabe der (klassischen) Vermietung (1.10.2017) anstatt der Zeitpunkt der Beendigung des AL-Vermietungsgewerbes (31.12.2016) angesehen, weil laut Gesetz ausnahmsweise dann keine Überführung der Immobilie in das Privatvermögen angenommen wird, wenn der Steuerbürger sich dazu entscheidet, die Immobilie in die klassische Vermietung zu überführen.
Fortsetzung folgt im Dezember.