Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“- Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau und Luís Tomás stellen die aktuellen Regelungen dar, die seit Ende 2024 in Portugal gelten, und beantwortet die häufigsten Fragen zum Alojamento Local.
20. Welche Steuern fallen bei der Touristischen Vermietung als Alojamento Local an?
(1) Besteuerung der Mieteinnahmen
Für die Nutzung einer Immobilie als Alojamento Local muss eine gewerbliche Tätigkeit angemeldet werden. Dabei wird die Immobilie vom Privatvermögen in das Unternehmensvermögen überführt. Diese Übertragung kann insbesondere beim späteren Verkauf der Immobilie steuerliche Konsequenzen haben.
Die Besteuerung der Einnahmen aus einem Alojamento-Local-Betrieb variiert, wie bei der klassischen Vermietung, ebenfalls je nach Steuerstatus des Betreibers:
– In Portugal ansässige Steuerpflichtige: Mieteinnahmen können entweder in die Gesamteinkünfte des Steuerpflichtigen und seines Haushalts einbezogen werden (mit progressiven Steuersätzen zwischen 13 % und 48 %).
– In Portugal nicht ansässige Steuerpflichtige: Mieteinnahmen unterliegen einem einheitlichen Steuersatz von 25 %.
Die Wahl des Steuermodells für die gewerbliche Tätigkeit beeinflusst allerdings die Besteuerung der Mieteinnahmen. Die Nettoeinkünfte aus der selbstständigen Tätigkeit werden entweder nach dem vereinfachten Besteuerungssystem (regime simplificado) oder gemäß der ordentlichen Buchführung (regime da contabilidade organizada) ermittelt.
Im Rahmen des vereinfachten Besteuerungssystems werden pauschal 35 % der Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen berücksichtigt. Sobald die jährlichen Einnahmen 29.001,60 € überschreiten, verlangt das Gesetz, dass 15 % der Ausgaben durch Nachweise belegt werden. Diese Regelung soll Transparenz fördern und Steuerpflichtige dazu anregen, ihre Geschäftsausgaben ordnungsgemäß zu dokumentieren und zu melden. Ein direkter Abzug von Kosten ist innerhalb dieses Systems jedoch ausgeschlossen.
Beispiel:
Bei Mieteinnahmen von 20.000 € beträgt das steuerpflichtige Einkommen 7.000 € (20.000 € x 0,35). Die darauf entfallende Steuer errechnet sich wie folgt:
– Bei einem steuerlich in Portugal Ansässigen: Der Steuersatz beträgt 13 % (laut der progressiven Steuertabelle) auf 7.000 €, was zu einer Steuer von 910 € führt.
– Bei einem nicht in Portugal steuerlich Ansässigen: Der Steuersatz beträgt 25 % auf 7.000 €, was zu einer Steuer von 1.750 € führt.
Im Rahmen der ordentlichen Buchführung werden Einnahmen und Ausgaben detailliert erfasst und gegenübergestellt. Dieses System erlaubt es, den steuerpflichtigen Überschuss durch den Abzug tatsächlicher Ausgaben von den Einnahmen zu ermitteln. Zu den absetzbaren Ausgaben gehören unter anderem Instandhaltungskosten wie Reparaturen oder Renovierungen, Versicherungskosten, Gemeinschaftskosten, Steuern und Gebühren (z. B. Grundsteuer und Stempelsteuer), Finanzierungskosten wie Hypothekenzinsen sowie Abschreibungen auf den Wert der Immobilie und des Inventars. Diese Kosten müssen jedoch ordnungsgemäß belegt und dokumentiert werden.
Der ermittelte Überschuss wird bei steuerlich in Portugal ansässigen Personen in die progressive Einkommenssteuer einbezogen, deren Steuersätze bis zu 48 % reichen können. Für nicht in Portugal ansässige Personen gilt hingegen ein pauschaler Steuersatz von 25 %. Ein bedeutender Vorteil der Contabilidade Organizada besteht in der Möglichkeit, Verluste auf zukünftige Jahre zu übertragen. Verluste aus einem Jahr können mit Gewinnen der Folgejahre verrechnet werden, was die Steuerlast in späteren Jahren erheblich reduziert.
Zusätzliche Vorteile ergeben sich durch die Möglichkeit, Abschreibungen auf den Kaufpreis der Immobilie sowie Betriebskosten wie Reinigung, Werbung oder Plattformgebühren steuerlich geltend zu machen. Dieses System ist besonders attraktiv für Personen mit hohen absetzbaren Kosten oder langfristigen Investitionen. Allerdings erfordert die ordentliche Buchführung eine präzise und professionelle Verwaltung, die durch einen zertifizierten Steuerberater (Contabilista Certificado) erfolgen muss. Dies erhöht den Verwaltungsaufwand im Vergleich zur vereinfachten Ermittlung, doch der zusätzliche Aufwand kann sich durch die potenziellen Steuerersparnisse durchaus lohnen. Die Berücksichtigung tatsächlicher Kosten ermöglicht oft eine erhebliche Steueroptimierung, die den Mehraufwand rechtfertigt.
21. Welche steuerlichen Folgen entstehen bei einem Verkauf einer zuvor als Alojamento Local genutzten Immobilie?
Der Verkauf einer Immobilie, die zuvor als Alojamento Local genutzt wurde, unterliegt besonderen steuerlichen Regeln. Wenn die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach der Rückübertragung in das Privatvermögen, d.h. nach der Einstellung der gewerblichen Tätigkeit, verkauft wird, wird der Gewinn nach den weniger vorteilhaften Regeln für gewerbliche Einkünfte (Steuerkategorie B) besteuert.
Beispiel:
Hans erwarb im Jahr 2018 ein Apartment für 150.000 € und nutzte es ab 2019 im Rahmen einer Alojamento-Local-Tätigkeit. 2024 beendete er diese gewerbliche Nutzung und überführte die Immobilie wieder in sein Privatvermögen. Im Juli 2025 verkaufte er das Apartment für 250.000 €. Da der Verkauf innerhalb von drei Jahren nach der Beendigung der gewerblichen Tätigkeit erfolgt, unterliegt der Gewinn der Besteuerung gemäß Steuerkategorie B, bei der 95 % des Gewinns versteuert werden (s. unten genanntes Beispiel). Diese Regelung führt zu einer höheren Steuerbelastung. Erst nach Ablauf der Dreijahresfrist, also ab dem Jahr 2027, kommt die günstigere Besteuerung gemäß Steuerkategorie G zur Anwendung, bei der nur 50 % des Gewinns steuerpflichtig sind.
Fortsetzung folgt im November.