Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“-Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Danach hat die Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erneut Änderungen in der Rechtslage eingeführt. Rechtsanwalt und advogado Dr. Alexander Rathenau stellt die Regelungen dar, die seit Ende 2024 in Portugal gelten und beantwortet die häufigsten Fragen zum Alojamento Local
1. Welches Recht findet auf Mietverhältnisse Anwendung?
Verträge, die Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen zum Gegenstand haben, unterliegen dem Recht des Staates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist. Ungeachtet dessen unterliegt die Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen für höchstens sechs aufeinander folgende Monate zum vorübergehenden privaten Gebrauch dem Recht des Staates, in dem der Vermieter oder Verpächter seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, sofern der Mieter oder Pächter eine natürliche Person ist und seinen gewöhnlichen Aufenthalt in demselben Staat hat.
Beispielfall: Vermietung einer Ferienwohnung in Portugal
Herr Müller, wohnhaft in Deutschland, besitzt eine Ferienwohnung in Lissabon, Portugal. Er vermietet diese Wohnung regelmäßig an Touristen für Aufenthalte von bis zu sechs Monaten. Die Mietverträge sind auf kurzen Zeitraum ausgelegt, um die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt auch selbst nutzen zu können.
In einem dieser Fälle schließt Herr Müller einen Mietvertrag mit Frau Schmidt ab, die ebenfalls in Deutschland lebt und die Ferienwohnung für drei Monate mieten möchte. Da der Zeitraum von sechs Monaten nicht überschritten wird und der Mietvertrag ausschließlich zum privaten Gebrauch durch Frau Schmidt dient, unterliegt dieser Vertrag gemäß den EU-Regelungen nicht automatisch dem portugiesischen Recht, sondern dem deutschen Recht, da beide Parteien ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben.
Falls jedoch Herr Müller dieselbe Wohnung an Herrn Silva vermieten würde, der in Portugal lebt, würde das Mietverhältnis dem portugiesischen Recht unterliegen, da der Mieter nicht im selben Staat wie der Vermieter seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat und die Immobilie in Portugal belegen ist.
Zusammenfassung der Rechtslage:
- Miete für max. sechs Monate zum vorübergehenden privaten Gebrauch: Unterliegt dem Recht des Staates des Vermieters (hier Deutschland), sofern beide Parteien ihren gewöhnlichen Aufenthalt in diesem Staat haben.
- Miete über sechs Monate oder für den gewerblichen Gebrauch: Unterliegt dem Recht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist (hier Portugal), unabhängig vom Wohnsitz der Vertragsparteien.
Dieser Fall verdeutlicht, wie sich die Rechtswahl je nach Mietdauer und Wohnsitz der Parteien ändert und warum Vermieter mit internationalen Mietinteressenten sorgfältig prüfen sollten, welches Recht auf ihren Mietvertrag anzuwenden ist.
Auch wenn der Mietvertrag im beschriebenen Fall dem deutschen Recht unterliegt, bleibt der Vermieter dennoch verpflichtet, die portugiesischen Steuerpflichten und Anforderungen an den Betrieb eines Alojamento Local zu erfüllen.
Zu beachten sind:
- Steuerpflicht in Portugal: Die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie in Portugal unterliegen grundsätzlich der portugiesischen Einkommenssteuer, selbst wenn der Mietvertrag deutschem Recht unterliegt. Herr Müller muss also die Mieteinnahmen in Portugal deklarieren und die entsprechenden Steuern entrichten.
- Alojamento Local-Registrierung: Da Herr Müller seine Wohnung regelmäßig kurzfristig an Touristen vermietet, fällt diese Vermietungsform unter die Kategorie Alojamento Local. Er ist verpflichtet, die Ferienwohnung bei der Gemeinde als AL-Betrieb anzumelden und alle entsprechenden Vorgaben zu erfüllen, z. B. die Ausstattung der Wohnung mit Notfallplänen, Feuerlöschern und weiteren sicherheitsrelevanten Einrichtungen.
Zusammenfassend: Die Anwendbarkeit des deutschen Mietrechts bedeutet nicht, dass man die steuerlichen und administrativen Verpflichtungen in Portugal umgehen kann.
2. Wann liegt ein Alojamento Local-Betrieb vor?
Ein Alojamento Local-Betrieb liegt vor, wenn eine Person oder ein Unternehmen Dienstleistungen zur kurzzeitigen Unterkunft anbietet. Dies wird vor allem dann vermutet, wenn eine Immobilie oder ein Teil davon als Unterkunft für Touristen oder als temporäre Unterkunft beworben oder über Reisebüros oder Online-Plattformen angeboten wird. Zusätzlich gilt eine Immobilie als Alojamento Local-Betrieb, wenn sie möbliert und ausgestattet ist und neben Übernachtungen auch zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung für Aufenthalte unter 30 Tagen anbietet. Die Vermutung, dass es sich um einen Alojamento Local-Betrieb handelt, kann durch Beweise widerlegt werden, etwa durch Vorlage eines klassischen Mietvertrags, der offiziell bei der Steuerbehörde registriert ist und eine dauerhafte Vermietung belegt. Speziell für Hostels als Unterkategorie der Gästehäuser ist eine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, wenn das Hostel sich in einem Gebäude befindet, das dem Teilungseigentum unterliegt. In Gemeinden mit mehr als 1.000 registrierten Alojamento Local-Betrieben muss die Stadtversammlung innerhalb eines Jahres entscheiden, ob sie Regelungen für den Betrieb verabschiedet, die unter anderem auch einen Alojamento Local-Beauftragten zur Vermittlung bei Konflikten ernennen können. Dieser Beauftragte ist für die Bearbeitung von Beschwerden, die Abgabe von Empfehlungen und die Einführung von Leitlinien für gute Praxis zuständig.
3. Welche Arten von Alojamento Local-Betrieben gibt es?
Es existieren vier Kategorien von Wohnraum: Wohnhaus (moradia), Zimmer (quartos) Apartment (apartamento) und Gästehaus (estabelecimento de hospedagem; ggfls. hostel). Unter „Wohnhaus“ fallen Einfamilienhäuser. Die Kategorie „Zimmer“ setzt voraus, dass der Vermieter Zimmer seiner Hauptwohnung (steuerlicher Erstwohnsitz) vermietet, wobei in dieser Kategorie maximal drei Zimmer vermietet werden dürfen. Ein „Apartment“ liegt vor, wenn mehrere Wohneinheiten existieren, die eigenständig benutzt werden können. Ein „Gästehaus“ ist gegeben, wenn mehrere Schlafzimmer vermietet werden, die sich jeweils in eigenständig nutzbaren Einheiten befinden. Bei den genannten Kategorien „Gästehaus“ und „Apartments“ kommt es nicht darauf an, ob Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne begründet wurde. Gästehäuser verwenden die Bezeichnung hostel, wenn überwiegend Schlafsäle (Dormitorien) angeboten werden.
In ESA 05/25