Leseranfrage:
Wir beabsichtigen, unsere Immobilie in der Algarve, die wir 2005 erworben haben, zu verkaufen. Es handelt sich um ein Mischgrundstück, das mit einer Villa mit Pool bebaut ist. Das Grundstück ist noch mit einer Hypothek zugunsten der Bank belastet, mit der wir den Kauf seinerzeit finanziert haben. Worauf müssen wir beim Verkauf achten?
Antwort:
Als Verkäufer müssen Sie die für den Verkauf der Immobilie erforderlichen Unterlagen vorlegen, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen müssen. Ob die Grundstücksdoku-mente diesen Anforderungen entsprechen, überprüft zuletzt der Notar, der den Kaufvertrag beurkunden soll. Dies geschieht jedoch in der Regel erst wenige Tage vor dem Notartermin. Da die Berichtigung sowie die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen mehrere Wochen dauern kann, ist es ratsam, die Grundstücksdokumente frühzeitig überprüfen zu lassen, falls ein Vorvertrag abgeschlossen werden soll, jedenfalls vor dem Abschluss des Vorvertrages.
Im Vorvertrag werden regelmässig die Pflichten des Verkäufers festgestellt, wie beispielsweise, dass die Immobilie frei von Belastungen und Rechten Dritter verkauft wird und dass hinsichtlich der Immobilie keine Steuerschulden beim Finanzamt bestehen. Auch Gewährleistungspflichten bezüglich der Grundstücksgrösse sowie der Tatsache, dass sämtliche auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sowie der Pool, den von der Baubehörde erteilten Baugenehmigungen entsprechen, d. h. alles legal ist, sind im Vorvertrag enthalten.
Erfüllt der Verkäufer aus von ihm zu vertretenden Gründen den Vorvertrag und seine ihm dort auferlegten Verpflichtungen nicht und kommt es deshalb nicht zum Verkauf der Immobilie, so muss er einen Betrag in Höhe der doppelten Anzahlung an den Käufer leisten. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine in Artikel 442 des portugiesischen Código Civil gesetzlich geregelte Vertragsstrafe. Die Anzahlung beträgt meist 10 % des Kaufpreises, die tatsächliche Höhe der Anzahlung ist jedoch Vereinbarungssache. Schon aus diesem Grund muss die grundstücksrechtliche Situation der Immobilie vor Abschluss des Vorvertrages im Interesse des Verkäufers sorgfältigst geprüft werden.
Aus dem aktuellen Grundbuchauszug des Grundbuchamts ergeben sich die Eigentumsverhältnisse sowie gegebenenfalls die Belastungen des Grundstücks. Die caderneta predial ist der beim Finanzamt geführte Registerauszug, der eine Grundstücksbeschreibung sowie den für die Erhebung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert der Immobilie enthält.
Hinsichtlich der Art der Nutzung wird beim Finanzamt zwischen dem bebauten Grundstück (prédio urbano) und dem landwirtschaftlichen unbebauten Grundstück (prédio rústico) unterschieden. Für jede der beiden Nutzungsarten wird eine gesonderte caderneta prédial ausgestellt, die caderneta predial urbana und die caderneta predial rústica. Bei Mischgrundstücken werden also mindestens zwei cadernetas für ein Grundstück beim Finanzamt geführt, eine caderneta predial urbana und eine caderneta predial rústica.
Die Beschreibungen der Immobilie im Grundbuch einerseits und in den cadernetas andererseits müssen identisch sein, insbesondere die Flächenangaben.
Diesbezüglich werden oft Eintragungen, die für den Verkauf erforderlich sind, übersehen, weshalb diese Dokumente sorgfältig analysiert werden müssen.
Weiterhin ist für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken die Vorlage einer von der Baubehörde der Câmara Municipal erteilte Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung erforderlich, sofern das Gebäude nach dem 7. August 1951 fertiggestellt worden ist.
Für Gebäude, die vor diesem Zeitpunkt erbaut worden sind, ist lediglich eine Bescheinigung der Baubehörde vorzulegen, dass das Gebäude vor diesem Zeitpunkt errichtet wurde und deshalb keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich ist.
Aus den von der Baubehörde baurechtlich genehmigten und abgestempelten Bauplänen, die sich die Käufer regelmässig vorlegen lassen, ist im Übrigen ersichtlich, ob das Gebäude so wie es steht genehmigt ist, oder ob nicht genehmigte Baumaßnahmen an ihm vorgenommen worden sind.
Des Weiteren muss seit dem 16.8.2004 eine technische Bescheinigung für Wohngebäude (ficha técnica de habitação) vorgelegt werden, deren Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigung nach dem 30.3.2004 erteilt worden ist. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das die technischen Baupläne sowie die Beschreibung der technischen Daten der Immobilie enthält.
Falls der Eigentümer der Immobilie dieses Dokument nicht bei seinen Unterlagen hat, muss es bei der Baubehörde angefordert werden. Insbesondere in den ersten Jahren nach dem 16.8.2004 wurde die ficha técnica de habitação von den Architekten oft nicht bei der Baubehörde eingereicht. In diesen Fällen muss die Erstellung der ficha técnica de habitação nachgeholt werden.
Die Energiebescheinigung (certificado energético) ist für alle Gebäude, die Dienstleistungs- oder Wohnzwecken dienen – unabhängig von ihrem Baujahr – seit dem 1.1.2009 zwingend bei Verkauf oder Vermietung erforderlich.
Schließlich ist bei dem Erwerb eines landwirtschaftlich oder gemischt genutzten Grundstücks durch zwei oder mehrere Erwerber – und dies gilt auch für Ehepaare, die nicht in Gütergemeinschaft leben –, eine Bescheinigung der Câmara Municipal (certidão de compropriedade) über die Genehmigung des Miteigentums erforderlich. Diese soll die Zersiedelung der Landschaft verhindern. In den meisten Landkreisen ist es Sache der Käufer die Erteilung dieser Bescheinigung zu beantragen. In einigen Kreisen ist dies jedoch die Aufgabe des Verkäufers.
Schließlich ist vor dem Verkauf eines Grundstücks durch den Verkäufer zu prüfen, ob Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. In ländlichen Regionen kommen hier insbesondere Eigentümer von angrenzenden Grundstücken in Betracht.
Text: RECHTSANWALT WALDEMAR HÜHN in ESA 10/20