Leseranfrage:
Meine Ehefrau und ich beabsichtigen, eine Villa in der Algarve zu kaufen. Der Immobilienmakler teilte uns mit, dass es in Portugal üblich sei, einen Kaufvorvertrag abzuschließen. Ist es notwendig und sinnvoll, einen Vorvertrag abzuschließen und wenn ja, welchen Inhalt hat ein solcher Vorvertrag?
Antwort:
Es ist richtig, dass in Portugal beim Kauf einer Immobilie üblicherweise ein Vorvertrag abgeschlossen wird. Hierbei handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, mit dem der Verkäufer verspricht, die Immobilie zu den im Vorvertrag vereinbarten Bedingungen zu verkaufen und der Käufer verspricht, die Immobilie zu diesen Bedingungen zu erwerben.
Der Abschluss eines Vorvertrages ist nicht zwingend erforderlich; die Parteien können den Kaufvertrag auch ohne zuvor einen Vorvertrag abgeschlossen zu haben, direkt bei einem Notar durch öffentliche Beurkundung (escritura pública) oder durch eine besondere Beglaubigung, beispielsweise beim Leiter des Grundbuchamtes (casa pronta), abschliessen. Der Kaufvertrag hat dingliche Wirkung: Mit seinem Abschluss geht das Eigentum der Immobilie auf den Käufer über.
Der Abschluss eines Vorvertrages liegt jedoch im Interesse des Käufers, da sämtliche individuellen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien im Vorvertrag getroffen werden müssen, weil der eigentliche Kaufvertrag im portugiesischen Recht nur die wesentlichsten Vertragsbestandteile enthält, nämlich die Bezeichnung der Vertragsparteien, die Beschreibung des Kaufobjekts, die Höhe des Kaufpreises sowie die Dokumente, die bei der Beurkundung des Kaufvertrags vorgelegt werden müssen. Alle anderen Vereinbarungen bezüglich des Immobilienkaufs, wie beispielsweise die Gewährleistungspflichten des Verkäufers, wer welche Kosten trägt etc. werden im Vorvertrag vereinbart.
Gemäß Art. 410 Absatz 3 des Código Civil (CC) müssen die Unterschriften der Parteien beglaubigt werden, wenn der Vorvertrag die Übertragung oder Bestellung eines dinglichen Rechts an einem bereits bestehenden, einem im Bau befindlichen oder geplanten Gebäude oder Gebäudeteil zum Gegenstand hat. Hierbei handelt es sich um eine Schutznorm zugunsten des Käufers. Der Verkäufer kann sich auf einen Formmangel nur dann berufen, wenn er geltend macht, dass die Nichteinhaltung dieser Formvorschrift von der Gegenpartei schuldhaft verursacht worden ist. In der Praxis wird jedoch in den meisten Fällen die zulässige Klausel in den Vorvertrag aufgenommen, mit der beide Parteien übereinstimmend ausdrücklich auf die Unterschriftenbeglaubigung verzichten. In diesem Fall kann sich später auch keine Partei auf den Formmangel berufen.
Zunächst werden im Vorvertrag die Parteien genau bezeichnet, auf der Verkäuferseite der oder die Eigentümer der Immobilie. Der Ehepartner des Verkäufers muss dem Verkauf auch dann zustimmen, wenn er nicht Miteigentümer der Immobilie ist, sofern die Immobilie als eheliche Wohnung genutzt wird.
Häufig ist der Verkäufer eine Gesellschaft, beispielsweise ein Bauträger; in diesen Fällen muss die Berechtigung des Vertreters der Gesellschaft zu dem Verkaufsgeschäft besonders geprüft werden.
Auf der Käuferseite ist anzugeben, wer der Eigentümer oder bei mehreren Käufern Miteigentümer der Immobilie zu welchen Anteilen werden soll.
Sodann wird das Kaufobjekt genau beschrieben unter Angabe der Grundbucheintragung, der Katastereintragung bei der Finanzbehörde sowie gegebenenfalls der von der Baubehörde ausgestellten Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung. Anhand der diesen Angaben zugrundeliegenden Dokumente muss die grundstücksrechtliche Situation der Immobilie vor Abschluss des Vorvertrages sorgfältigst geprüft werden.
Die Verkäufer verpflichten sich, die Immobilie frei von Belastungen und Personen zu verkaufen.
In der Klausel über die Kaufpreiszahlung wird der Gesamtkaufpreis sowie die Höhe der mit Abschluss des Vorvertrages zu zahlenden Anzahlung auf den Kaufpreis festgehalten. Die Anzahlung beträgt meist 10 % des Kaufpreises, die tatsächliche Höhe der Anzahlung ist jedoch Vereinbarungssache. Auch können die Parteien vereinbaren, dass ein Teil des Gesamtkaufpreises auf das Inventar entfallen soll, was auf beiden Seiten zu einer Steuerersparnis führen kann.
Erfüllt der Käufer aus Gründen, die er zu vertreten hat, den Vorvertrag nicht, und kommt es daher nicht zum Verkaufsgeschäft, so verfällt die geleistete Anzahlung und der Verkäufer kann diese behalten. Erfüllt hingegen der Verkäufer aus von ihm zu vertretenden Gründen den Vorvertrag nicht, so muss er einen Betrag in Höhe der doppelten Anzahlung an den Käufer leisten. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine in Art. 442 CC gesetzlich geregelte Vertragsstrafe.
Des Weiteren sollte der Vorvertrag die Vereinbarung enthalten, wonach die vertragstreue Vertragspartei gemäß Art. 830 CC im Falle der Nichterfüllung des Vorvertrages durch die andere Vertragspartei die gerichtliche Vollstreckung (execução especifica) des Vertrages durch Urteil erwirken kann, welches die Wirkung der Willenserklärung der säumigen Partei ersetzt. In der Praxis wird meist vereinbart, dass die vertragstreue Partei ein Wahlrecht zwischen Vertragsstrafe oder gerichtlicher Durchsetzung des Kaufvertrages hat.
Wichtig für den Käufer ist die Klausel, in der die Gewährleistungspflichten des Verkäufers vereinbart werden, beispielsweise dass die Immobilie der baurechtlichen Genehmigung entspricht, also keine illegalen Gebäudeteile aufweist, und frei von Lasten sowie Steuer- und Gebührenforderungen verkauft wird. In einer weiteren Klausel wird im Einzelnen vereinbart, welche Dokumente der Verkäufer dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages aushändigen muss.
Im Vorvertrag können weitere Vereinbarungen getroffen werden, die den individuellen Wünschen der Vertragsparteien gerecht werden. Möchte der Käufer beispielsweise den Kauf mit einem Bankkredit finanzieren, kann vereinbart werden, dass der Käufer die gezahlte Anzahlung vom Verkäufer dann zurückerhält, wenn die Bank den Kredit nicht gewährt. Welche Rechte der Käufer tatsächlich hat, hängt somit vom Inhalt des Vorvertrages ab, weshalb es für jede Partei ratsam ist, bei der Gestaltung des Vorvertrags rechtlichen Rat einzuholen.
Text: RECHTSANWALT WALDEMAR HÜHN in ESA 07/2019