Das Gesetzespaket „Mais Habitação“, das im Oktober 2023 unter der damaligen sozialistischen Regierung in Kraft trat, führte zu erheblichen Einschränkungen für Alojamento Local-Betriebe und löste breite Verunsicherung aus. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition AD erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Im dritten Teil der Reihe führt Rechtsanwalt und advogado Dr. Alexander Rathenau das bewährte Frage-Antwort-Format weiter und beleuchtet aktuelle Entwicklungen
8. Dürfen Alojamento Local-Betriebe Frühstück anbieten?
Ja, alle Alojamento Local-Betriebe können Frühstück anbieten. Betriebe der Kategorien „Gästehaus“ und „Zimmer“ dürfen sich zudem als Bed & Breakfast bezeichnen, sind dann jedoch verpflichtet, Frühstück durchgehend anzubieten. Diese beiden Kategorien dürfen auch die Bezeichnung Guest House führen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Kategorien „Wohnhaus“ und „Apartment“ weder als Bed & Breakfast noch als Guest House bezeichnet werden dürfen.
9. Darf eine unbegrenzte Anzahl von Betten vermietet werden?
Nein. Es gibt Grenzen. Bei den Kategorien „Wohnhaus“, „Apartment“ und „Gästehaus“ (solange es sich bei dem Gästehaus um kein hostel handelt) beträgt die maximal erlaubte Kapazität 9 Zimmer und 27 Mieter. Die maximal erlaubte Kapazität wird bei allen Hauptkategorien wie folgt bestimmt: Anzahl der Zimmer multipliziert mal 2. Bei den Kategorien „Apartment“ und „Wohnhaus“ dürfen zusätzlich noch 2 Mieter im Wohnzimmer aufgenommen werden. Wenn geeignete Bedingungen bestehen, können ausklappbare oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, solange deren Gesamtanzahl 50 % der festen Bettenzahl nicht überschreitet. Es ist dem gleichen Eigentümer oder AL-Betreiber (sollte der Betreiber nicht der Eigentümer sein) untersagt, mehr als neun Alojamento Local-Betriebe in der Kategorie „Apartment“ pro Gebäude zu betreiben, wenn diese Anzahl mehr als 75 % der im Gebäude vorhandenen Einheiten ausmacht. Dem Eigentümer werden sein Ehepartner sowie Vorfahren und Abkömmlinge gleichgestellt. Dies gilt auch bei juristischen Personen, die gleiche Gesellschafter haben.
10. Muss jeder Alojamento Local-Betrieb besonders gekennzeichnet werden?
Ja. Diese Kennzeichnungspflicht besteht in zweifacher Hinsicht: Es besteht die Pflicht zur Anbringung eines Schildes mit der Abkürzung „AL“ am Mietobjekt. Von dieser „Beschilderungspflicht“ ausgenommen ist nur die Kategorie „Wohnhaus“. Bei hostels ist das Schild am Haupteingang und bei den anderen Kategorien am Eingangsbereich zu fixieren. Die Eigenschaften des Schildes, wie Material und Größe, sind gesetzlich vorgegeben. Außerdem muss bei jeglicher Werbung, insbesondere auf Webseiten, der jeweilige Name bzw. das Logo des Betriebes sowie die von der Gemeinde vergebene Registrierungsnummer angeben werden. Ferner ist relevant, dass sich Alojamento Local-Betriebe nicht als Ferienanlage bezeichnen dürfen. Unter Ferienanlagen fallen klassische Hotelbetriebe, Touristische Dörfer, Touristische Apartments, Touristische Ressorts, Wohntourismus-Betriebe, Ferienanlagen im ländlichen Raum und Camping- und Wohnwagenplätze. Diese Anlagen unterliegen gesonderten und strengeren Genehmigungsauflagen als es bei bloßen Alojamento Local-Betrieben der Fall ist.
11. Müssen Verträge über die touristische Vermietung schriftlich abgeschlossen werden?
Nein, im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen ist bei touristischen Vermietungen kein schriftlicher Vertrag erforderlich. Ein Alojamento-Local-Vertrag ist ein sogenannter gemischter Vertrag, der neben der Nutzung der Wohnung auch Dienstleistungen wie Frühstück und Reinigungsservice umfasst. Für diesen Vertragstypus sieht das Gesetz kein Schriftformerfordernis vor. Dennoch müssen auch bei dieser Art der Vermietung die allgemeinen Anforderungen an das Gebäude erfüllt sein. Das Gebäude muss baurechtlich legal sein und eine Genehmigung für die Nutzung als Wohnraum besitzen. Zudem besteht grundsätzlich die Pflicht, ein Energiezertifikat vorzulegen. Diese Verpflichtung entfällt jedoch, wenn die Mietdauer weniger als vier Monate beträgt und das Mietobjekt als Hauptwohnsitz des Vermieters genutzt wird.
12. Ist die Eröffnung neuer Alojamento Local-Betriebe weiterhin untersagt?
Nein. Es galt allerdings nie ein generelles Verbot. Das Verbot, welches seit Ende 2023 galt, unterlag gewissen Einschränkungen: Das Alojamento Local-Verbot betraf ausschließlich eigenständige Wohneinheiten, wie Apartments oder durch Teilungserklärung aufgeteilte Reihenhäuser, jedoch keine freistehenden Wohnhäuser. Es war zudem als ein zeitlich begrenztes Verbot ausgestaltet. Die Gemeinden konnten auf der Grundlage einer sog. kommunalen Charta für Wohnungswesen (Carta Municipal de Habitação) entscheiden, wann neue Lizenzen wieder erteilt werden können. Madeira, Porto Santo und die Azoren waren vom Verbot ausgenommen, ebenso einige Gemeinden und Ortschaften im Landesinneren und in der Algarve, wie Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Monchique, Vila do Bispo und bestimmte Teilgebiete von Loulé, Silves und Tavira. Dieses Verbot wurde nun gänzlich aufgehoben, sodass Apartments sowie Reihenhäuser grundsätzlich wieder an Touristen vermietet werden dürfen.
13. Ist die Registrierung von Alojamento Local-Betrieben zeitlich befristet?
Nein. Die 2023 eingeführte Regelung, wonach die Registrierung nur für fünf Jahre gilt und verlängert werden kann, wurde aufgehoben. Die Registrierung ist nun unbefristet gültig. Gem. der alten Rechtslage sollten Alojamento Local-Registrierungen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestanden, außerdem im Jahr 2030 erneut überprüft werden. Auch diese Regelung wurde aufgehoben. Aufgehoben wurde ferner die Pflicht der Betreiber eines Alojamento Local innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des alten Gesetzes aus 2023 nachweisen, dass der Betrieb weiterhin aktiv ist. Wer diesen Nachweis nicht erbracht hat und von der Gemeinde keinen aufhebenden Bescheid erhalten hat, muss demnach nicht mehr aktiv werden.
14. Erlischt der Alojamento Local-Betrieb bei der Veräußerung der Immobilie?
Nein. Seit 2018 hat der Gesetzgeber zunehmend Einschränkungen bei der Übertragbarkeit von Alojamento Local-Registrierungen eingeführt. Ab dem 1. November 2024 wurden diese Beschränkungen weitgehend aufgehoben. Dennoch können Gemeinden in ihren kommunalen Vorschriften für Sperrzonen verhältnismäßige Einschränkungen für die Übertragbarkeit neuer Registrierungen von Alojamento Local-Betrieben in den Kategorien „Wohnhaus“ und „Apartment“ festlegen.
Aus ESA 07/25