Im Oktober 2023 trat das sogenannte „Mais Habitação“- Gesetzespaket unter der sozialistischen Regierung in Kraft und brachte umfassende Änderungen für Alojamento Local-Betriebe mit sich, die für politischen Diskurs sorgten. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition der Aliança Democrática erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau und Luís Tomás stellen die aktuellen Regelungen dar und beantwortet die häufigsten Fragen zum Alojamento Local.
18. Kann ich meinen Wohnraum über einen klassischen Mietvertrag für kurze Zeiträume vermieten, anstatt eine Alojamento Local-Genehmigung zu beantragen?
Laut Gesetz können Mietverträge für Wohnimmobilien mit einem festgelegten Zeitraum abgeschlossen werden, wobei bestimmte Regeln zur Dauer gelten: Die Vertragslaufzeit muss explizit im Vertrag festgelegt sein. Diese Laufzeit darf nicht kürzer als ein Jahr und nicht länger als 30 Jahre sein. Wenn eine kürzere oder längere Laufzeit vereinbart wird, wird diese automatisch auf den jeweiligen Mindest- oder Höchstwert angepasst. Die Mindestlaufzeit von einem Jahr gilt jedoch nicht für Mietverträge zur nicht-permanenten Wohnnutzung oder für spezielle Übergangszwecke, wie etwa für berufliche, Bildungs- oder touristische Zwecke, wenn diese explizit im Vertrag festgehalten werden.
Für touristische Zwecke kann jedoch pro Jahr und Immobilie nur ein Vertrag für diese Übergangszwecke abgeschlossen werden. Deshalb steht fest, dass Sie je Kalenderjahr nur einen klassischen Mietvertrag für touristische Zwecke abschließen dürfen. Die Laufzeit dieses Vertrages kann beliebig festgelegt werden. Schließen Sie mehrere klassische Mietverträge mit Touristen im Kalenderjahr ab, ist nur der erste Vertrag wirksam. Alle anderen sind nichtig und es liegt ein Verstoß gegen das Verbot, touristische Vermietungen ohne eine Alojamento Local-Genehmigung vorzunehmen. Allgemein sind bei klassischen Mietverträgen u.a. die Regelungen über automatische Verlängerungen der Laufzeit zu beachten. Bei befristeten Mietverträgen verlängert sich der Vertrag automatisch am Ende der Laufzeit – es sei denn, im Vertrag wurde etwas anderes vereinbart. Die Verlängerung erfolgt jeweils für die gleiche Dauer wie der ursprüngliche Vertrag oder für drei Jahre, wenn die ursprüngliche Laufzeit kürzer war. Eine Ausnahme gilt jedoch für Mietverträge, die für nicht-permanente Wohnnutzung oder Übergangszwecke (wie etwa touristische Zwecke) abgeschlossen wurden. Solche Verträge werden nicht automatisch verlängert, es sei denn, dies ist ausdrücklich vereinbart. Beide Parteien haben das Recht, der automatischen Verlängerung zu widersprechen, und können dies gemäß den im Gesetz festgelegten Regeln tun.
19. Welche Steuern fallen bei der klassischen Vermietung an?
Die Besteuerung von Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuer hängt vom Steuerstatus des Steuerpflichtigen ab:
– In Portugal ansässige Steuerpflichtige: Mieteinnahmen können entweder in die Gesamteinkünfte des Steuerpflichtigen und seines Haushalts einbezogen werden (mit progressiven Steuersätzen zwischen 13 % und 48 %) oder separat zu einem festen Satz besteuert werden: 25 % für Wohnraumvermietung und 28 % in anderen Fällen (z.B. Gewerbe).
– Nichtansässige Steuerpflichtige: Mieteinnahmen werden immer separat besteuert: 25 % für Wohnraumvermietung und 28 % für andere Zwecke (z.B. Gewerbe).
Bei der klassischen Vermietung können Vermieter nur bestimmte Kosten steuerlich absetzen. Diese müssen unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen und durch Rechnungen mit Angabe der Steuernummer belegt werden. Abzugsfähig sind unter anderem die Grundsteuer, Gemeinschaftskosten des Hauses, die beim Vertragsabschluss gezahlte Stempelsteuer, kommunale Gebühren, Versicherungen für die Immobilie sowie Kosten für Wartung und Reparaturen (z. B. Malerarbeiten oder Rohrreparaturen), die während der letzten 24 Monate vor dem Mietbeginn oder während der Laufzeit des Mietverhältnisses entstanden sind. Nicht absetzbar sind hingegen Ausgaben für die Anschaffung von Möbeln, Haushaltsgeräten oder ähnlichen Gegenständen. Es ist zu beachten, dass Ausgaben für werterhöhende Maßnahmen, wie beispielsweise der Einbau neuer Fenster, in der Regel nur im Rahmen der Berechnung der Gewinnsteuer nach einem Verkauf der Immobilie steuerlich berücksichtigt werden können.
Um Eigentümern von Wohnraum einen Anreiz zu geben, Mietverträge mit einer längeren Laufzeit abzuschließen, ermäßigt sich die Höhe der Einkommensteuer je länger die Laufzeit des Mietvertrages ist. Die Steuerreduzierung setzt voraus, dass der Mietzins die allgemeine Mietpreisgrenze (vgl. Dekret Nr. 68/2019 vom 22.05.2019) nicht um 50 % überschreitet.
Einen Überblick gewährt nachstehende Tabelle:
Ein Mietvertrag, bei dem die Miete mehr als 50 % über der gesetzlich festgelegten Mietobergrenze liegt, führt zum Wegfall der Steuerermäßigung. Ein Beispiel: Für eine T2-Wohnung in Vila Nova de Gaia, bei der die Mietobergrenze bei 600 € monatlich liegt, gilt die Steuerermäßigung nur, wenn die Miete höchstens 900 € beträgt. Wird jedoch eine Miete von 1.000 € vereinbart, bleibt der Steuersatz bei 25 %, unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrags.
Die Steuerermäßigung entfällt ebenfalls, wenn der Mietvertrag aufgrund eines Umstands, der dem Vermieter zuzurechnen ist, vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit beendet wird. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den regulären Steuersatz zu zahlen und zusätzlich Verzugszinsen auf den nicht abgeführten Steuerbetrag zu leisten.
Fortsetzung folgt am 1. Oktober.