Aus der Rechtspraxis der Condomínios
Das Wochenende steht vor der Tür, der Samstagabend ist fest verplant, da fällt einem ein Schreiben in die Hände, in dem auf das längst vergessene nächste Treffen der Hausgemeinschaft ,,Reunião de condomínio“ für just diesen Tag hingewiesen wird. Neben der wertvollen Freizeit, die Eigentümer von Wohnungen, Garagen oder Geschäften in diese Treffen investieren müssen, sehen sie sich nicht selten gezwungen, die ein bis zwei Stunden andauernden ,,Sitzungen“ mangels Sitzgelegenheit im Stehen zuzubringen.
Zur Teilnahme an diesen gesetzlich vorgeschriebenen Treffen ist grundsätzlich kein Eigentümer gezwungen. Sie bietet jedoch die Möglichkeit, der eigenen Stimme Gewicht zu verleihen. Und dies nicht zuletzt, wenn wichtige Tagesordnungspunkte auf dem Programm stehen, wie tief greifende bauliche Maßnahmen am Gebäude, z.B. die geplante Umwandlung von Balkonen in Wintergärten. Ist ein Fernbleiben unvermeidlich, kann immer noch im Nachhinein Widerspruch gegen ungewollte Maßnahmen eingelegt werden. Dieser sollte dem Hausverwalter schriftlich (per Einschreiben) und fristgerecht (bis 90 Tage) mitgeteilt werden. Alternativ dazu kann schon vor einem anberaumten Treffen ein anderes Mitglied der Hausgemeinschaft per Vollmacht damit beauftragt werden, im eigenen Namen mitabzustimmen, sogar dauerhaft.
Damit die Beschlüsse der Hausgemeinschaft bindend verabschiedet werden können, ist eine Anwesenheit von zwei Dritteln der Eigentümer erforderlich. Kommt diese nicht zustande, kann eine zweite Sitzung anberaumt werden, in der dann bereits die Anwesenheit der Hälfte der Abstimmberechtigten ausreicht, um die Tagesordnungspunkte zu beschließen. Je nach Art eines Änderungsvorhabens gelten übrigens verschiedene Mehrheitsvorgaben. Die Hausverwaltung kann entweder dauerhaft bei demselben Wohnungseigentümer verbleiben oder jährlich neu gewählt werden. Ein weiteres Modell lässt die gesamte Hausverwaltung jährlich von Eigentümer zu Eigentümer rotieren. Ihm werden ein oder mehrere Hauseigentümer als Vertreter zur Seite gestellt. Üblicherweise wird die Übergabe der Hausverwaltung in den ersten zwei Wochen des Januars über die Bühne gebracht. Nun ist nicht jeder Eigentümer zum Beispiel infolge knapper Freizeit oder mangelnder Kenntnisse geneigt, dieses Amt zu übernehmen. Eine Alternative bieten Hausverwaltungsunternehmen, die für einen relativ geringen Geldbetrag (ab ca. 4-5 Euro im Monat pro Eigentümer und je nach Größe des Hauses) die diversen Verwaltungsaufgaben übernehmen. Treten Probleme auf, sind solche Firmen eher dazu in der Lage, die Situation abzuwägen und Lösungen anzubieten, als ein Laie in Sachen Eigentümerrechte. Sie können rechtliche Hilfestellung bei Fragen und Konflikten geben und übernehmen vor allem lästige Pflichtaufgaben, wie die Hausreinigung oder die Zahlung laufender Kosten. Allerdings ist auch auf diesem Sektor Vorsicht vor schwarzen Schafen geboten. So sind aus dem Raum Lissabon Fälle bekannt, in denen so manches Unternehmen nach eindrucksvoller PowerPoint-Präsentation seiner zahlreichen Vorteile vor versammelter Hausgemeinschaft nicht mehr viel von sich hat hören lassen. Und wenn dann erst die Reinigungsfirma vorstellig wird, um anzumahnen, dass sie schon seit mehreren Monaten nicht mehr bezahlt wurde, kann es bereits zu spät sein und die zeitsparende Firma entpuppt sich als Fehlinvestition für alle Hauseigentümer. Um dem vorzubeugen und einen seriösen Anbieter zu finden, empfiehlt es sich Kontakte von zufriedenen Hauseigentümern zu sammeln. Die fehlende Rechtsgrundlage für die inzwischen ca. 3.000 Hausverwaltungsfirmen in Portugal hat nun auch den Gesetzgeber auf den Plan gerufen. So ist eine gesetzliche Grundlage erarbeitet worden, die demnächst dem Ministerrat vorgelegt werden soll. Danach müssen die Unternehmen dem zuständigen Verband künftig ihre Befähigung nachweisen und ihnen wird auferlegt, sich gegen finanzielle Risiken abzusichern. Findet ein Eigentümerwechsel statt, sind sie außerdem dazu verpflichtet, dem Neueigentümer Auskunft über noch ausstehende Restzahlungen an die Hausgemeinschaft zu geben. Um finanzielle Risiken, etwa bei teuren Reparaturarbeiten zu vermeiden, sollen diese Firmen in Zukunft auch die Anlage eines Hausgemeinschaftsfonds zur Rücklagenbildung sicherstellen. Andere finanzielle Probleme lauern, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr oder nur noch teilweise nachkommen. Hier muss zunächst der ausstehende Betrag vom Hausverwalter angemahnt werden. Führt dies nicht zur Zahlung, kann der Betrag um ein Bußgeld aufgestockt werden. Als letzte Instanz bleibt nur ein Gang vor Gericht. Ein immer wieder aufflammender Konflikherd mit den lieben Nachbarn bietet sich beim Thema Lärmbelästigung. Das Gesetz sieht vor, dass Lärm zwischen 23 Uhr und 7 Uhr vermieden werden sollte. Wenn also ein Nachbar dazu tendiert, nachts seine Wohnung auf den Kopf zu stellen oder Musik nur mag, wenn sie laut ist, sollte zunächst ein klärendes Gespräch gesucht werden. Führt die Aussprache zu keinem befriedigenden Ergebnis, besteht die Möglichkeit, ein ordentliches Gericht einzuschalten oder alternativ ein Schiedsgericht (julgados de paz) anzurufen, das aber nicht allerorts eingerichtet ist. Oft sind auch Baugeräusche der Grund für nachbarschaftliche Auseinandersetzungen. Dabei ist zu beachten, dass lärmintensive Bauarbeiten nur werktags zwischen 8 Uhr und 20 Uhr durchgeführt werden dürfen. Sollte die Lärmbelästigung außerhalb dieser Zeiten stattfinden, so kann die Polizei gerufen werden, um den Ruhestörer zur Räson zu bringen. Ansprechpartner in besonders hartnäckigen Fällen sind darüber hinaus die nationalen und regionalen Umweltbehörden (die Inspecção-Geral do Ambiente und die Direcção Regional do Ambiente) oder das örtliche Rathaus. Die drohenden Geldbußen variieren zwischen 55 und 45.000 Euro und können im Fall von Cafés, Fabriken oder Diskotheken sogar zur Pfändung von Maschinen oder zum Verlust der Betriebsgenehmigung führen. Weitere Informationen über die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern können zum Beispiel bei DECO, der Verbraucherschutzgesellschaft, eingeholt werden.
Marc Weber Paulino
ESA 06/07