Immobiliensektor – Portugal boomt!

Wir blicken zurück auf das, was den Immobilienmarkt beherrscht hat und wagen einen Ausblick auf das, was uns 2018 und die nächsten Jahre höchstwahrscheinlich erwarten wird

Es war wiederum ein sehr erfolgreiches, arbeitsreiches und bewegtes Jahr, gezeichnet von einem sehr hohen Handelsvolumen und steigenden Preisen für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Die Gesamtzahl der Besucher in der Algarve ist 2017 weiter angestiegen und hat das Allzeithoch des Jahres 2016 übertroffen. Dies ist vor allem auf die anhaltende Beliebtheit der Region sowie den Zustrom von Hunderttausenden Neuankömmlingen aus anderen Urlaubsregionen zurückzuführen, die immer noch von Unsicherheit geprägt sind. Die Wetterbedingungen waren bis Ende November hervorragend, sehr zur Freude der Besucher, die die Algarve in toller Erinnerung behalten werden. Zuhause angekommen wird die gute Mundpropaganda den Rest erledigen.
Die Gründe für die große Beliebtheit der Algarve sind seit langem dieselben: fast 300 Sonnentage, die besten Sandstrände Europas, günstige Preise, gute Flugverbindungen, ausgezeichnete Küche und freundliche und ehrliche Einheimische. Das in Kombination mit Steueranreizen wie dem Goldenen Visum und dem Sonderstatus “Residente não habitual” (RNH; nicht gewöhnlich ansässiger Steuerresident) sowie der relativ niedrigen Besteuerung von kurzfristigen Ferienmieteinnahmen habendem Immobilienmarkt einen weiteren Impuls gegeben. Dies wiederum hat zu höheren Umsätzen für ansässige Unternehmen, geringerer Arbeitslosigkeit und mehr Einnahmen für den Staat geführt.
Wir gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt auch im Jahr 2018 lebhaft bleiben wird, unterstützt durch eine solide und breit abgestützte Wirtschaftsexpansion in Europa sowie die Fortsetzung eines Niedrigzinsumfelds. Aber nicht nur Erholungssuchende und Steuersparer schaufeln riesige Geldbeträge heran. Internationale Immobilieninvestoren überschütten Portugal mit Milliardensummen in nie zuvor bekannter Dimension. Investoren setzen auf die Effekte der Konjunktur. Sie setzen darauf, dass nach dem Tourismus auch die übrige Konjunktur in Portugal in den kommenden 10 bis 15 Jahren so stark anzieht, dass die Mieterträge kontinuierlich steigen werden und sie die Immobilien dann mit deutlichen Gewinnaufschlägen veräußern können. Weil sich Investoren inzwischen harte Bietergefechte um die Immobilien liefern, sind deren Preise seither massiv gestiegen. Spiegelbildlich sind dadurch die aus den Mieten erzielbaren Renditen auf den Kaufpreis gesunken.
Auch der Bausektor entwickelt sich besser als erwartet. Im Zeitraum von Januar bis Oktober 2017 sind die neu gebauten Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 8% gestiegen. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und neu gebauten Immobilien übersteigt das Angebot, das wirdsich voraussichtlich im Jahr 2018 fortsetzen. Aufgrund der Erholung im Baugewerbe steigt der Preisdruck für Baumaterialien und Fachkräfte. Die Renovierung von alten Immobilien / Ruinen in den Stadtzentren ist bei Investoren sehr beliebt, da im Rahmen desStadtsanierungsprogramms mehrere Steuervorteile zu verzeichnen sind.
Was könnte möglicherweise falsch laufen in solch einem positiven wirtschafltichen Umfeld ?

Die Nachfrage nach Immobilien in 2017 kam überwiegend von Käufern aus Skandinavien, Frankreich, Deutschland, Italien und Großbritannien und oft im Zusammenhang mit dem RNH-Sonderstatus. Immobilienkäufer im Zusammenhang mit dem Goldenes Visum-Programm suchen tendenziell Gebiete auf wie das Goldene Dreieck in der Algarve (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Loulé), Porto und den Großraum Lissabon. Die Bewerber für das RNH-Programm scheinen weniger auf ein bestimmtes Gebiet ausgerichtet zu sein und bevorzugen eher Wohnungen, Stadthäuser oder Villen in städtischen als auch in ländlichen Gebieten. Die Briten kauften weiterhin Immobilien, scheinbar unberüht vom schwachen Pfund und der anhaltenden Brexit-Saga. Die daraus resultierende beispielslose politische und wirtschaftliche Unsicherheit spiegelt sich in der Volatilität des Wechselkurses wider.
Finanziell ist Portugal mittlerweile in einer viel besseren Situation, was sich in der Rendite von 1,9% für 10-jährige Staatsanleihen widerspiegelt, gegenüber 2,3% im letzten Mai. Die Regierung will das Haushaltsdefizit 2018 auf 1% des BIP senken. Das Wirtschaftswachstum dürfte sich von 2,6% im Jahr 2017 auf 2,2% im Jahr 2018 verlangsamen. Die Arbeitslosenquote dürfte im Jahr 2018 von 9,2% im Jahr 2017 auf 8,6% zurückgehen. Viele gute Nachrichten… aber das portugiesische Finanzministerium geht auch davon aus, dass die Schuldenquote 2017 bei 126,2% und 2018 bei 123,5% liegen wird. Viele sind der Meinung Portugal hätte die Verschuldung mehr und schneller reduzieren müssen. Die Verringerung der Schuldenquote ist hauptsächlich auf eine expandierende Wirtschaft und nicht auf eine Verringerung der absoluten Verschuldung zurückzuführen. Die Verschuldung ist von € 72 Mrd. im Jahr 2007 auf € 249 Mrd. im Jahr 2017 gestiegen (gegenüber € 239 Mrd. in 2016).

Zum ersten Mal seit 2010 expandieren alle führenden Volkswirtschaften im Jahr 2017, davon profitiert auch Portugal. Es gibt jedoch wenig Anzeichen dafür, dass Portugal die Chancen nutzt, die sich im Zuge der Erholung für eine strukturelle Reform der Wirtschaft bieten, und dass es das Risiko birgt, eine einmalige Chance zu vertun, um seine Finanzen in Ordnung zu bringen. Stattdessen scheint es, dass Portugal nach einer Zeit der Sparpolitik eher glücklich ist, die wirtschaftliche Erholung und den größeren Optimismus zu genießen. Die Phase der extrem niedrigen Zinsen und der quantitativen Lockerung wird nicht ewig dauern. Man darf gespannt sein, wann sich die Europäische Zentralbank allmählich von der Politik des billigen Geldes verabschiedet, die nach der Finanzkrise 2008 eingeleitet wurde.
Wir befinden uns weiterhin in einem Niedrigzinsumfeld. Die Zinsmarge, die die Banken ihren besten Kunden in Rechnung stellen, liegt bei 1,15% und damit um zehn Basispunkte niedriger als vor einem Jahr. Für diejenigen, die einen festen Zinssatz gegenüber einer variabel verzinslichen Hypothek bevorzugen, beträgt der Zinssatz 1,35% für fünf Jahre. Der aktuelle Zinssatz einer variabel verzinslichen Hypothek beträgt 0,89% (1,15% – 0,33% / 3-Monats-Euribor), aber dieser ist Zinsschwankungen ausgesetzt. Die niedrigen Raten und die zunehmende Verfügbarkeit von Hypothekenfinanzierungen haben im Vergleich zu 2016 zu einem starken Anstieg der Hypothekarkredite geführt. Leider bieten die meisten Banken in Portugal keine festen Hypotheken mit einer Laufzeit von 10 bis 20 Jahren an. Die Frage ist, wie lange werden die Zinsen noch niedrig bleiben? Die EZB hat signalisiert, dass sie ihr Konjunkturprogramm (QE) bis mindestens September 2018 verlängert. Mit anderen Worten, das Ende von QE scheint offen zu sein. Es wurde auch erwähnt, dass die Zinsen weit über das Ende der QE hinaus niedrig bleiben sollten, was darauf hindeutet, dass die Zinsen bis 2019 auf dem aktuellen Tiefstand bleiben werden. Die allgemeine Wahrnehmung ist, dass die Zinssätze künstlich niedrig gehalten werden und in Zukunft wieder steigen. Da eine Hypothek auf eine Immobilie eine langfristige Verpflichtung ist, bereitet die Möglichkeit höherer Preise einigen Menschen Unbehagen.
In Portugal haben die meisten Hypotheken eine variable Verzinsung, basierend auf drei oder sechs Monaten Euribor. Steigende Zinsen werden daher an den Eigenheimbesitzer weitergegeben, was das verfügbare Einkommen und die Wirtschaftstätigkeit beeinträchtigt und 2020/2021 zu einem Problem werden könnte.
Immobilienbesitz von Offshore-Gesellschaften wird weniger attraktiv. Portugal führt das Register der wirtschaftlichen Eigentümer ein, eine kürzlich erlassene EU-Richtlinie, nach der der Name des/der wirtschaftlichen Eigentümer/s mit anderen Ländern geteilt werden muss. Wie üblich gibt es Strafen für die Nichteinhaltung von bis zu € 50.000. Offshore-Zentren müssen neue Regeln einhalten, etwa die Einführung des Common Reporting Standards (CRS), und es müssen Vereinbarungen für den automatischen Informationsaustausch mit allen EU-Mitgliedstaaten vor Ende 2017 bestehen. Dies könnte für registrierte Unternehmen in Delaware ein Problem darstellen, da die Vereinigten Staaten sich weigern, Teil des CRS zu sein. Dies könnte bedeuten, dass Delaware seinen Status als weiß gelistete Jurisdiktion verliert. Die Alternative besteht darin, die Delaware-Gesellschaft in Portugal zu redomilizieren oder die Immobilie zu verkaufen.
Wie im letzten Jahr wurden neu gebaute Immobilien, die auf den Markt kamen, sehr schnell vom Markt absorbiert. Das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verändert sich immer mehr zugunsten der Anbieter, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Einige Banken besitzen nach wie vor Immobilien, die sie während der Finanzkrise abgeschafft haben und nun aufgrund eines steigenden Marktes auslagern können. Der Markt für Wohnimmobilien befindet sich im Allgemeinen in einer sehr guten Verfassung mit starker Nachfrage von Käufern und Mietern.

Bei einer fundierten Meinung über die Marktaussichten für 2018 muss nicht nur die wirtschaftliche Perspektive Portugals für das kommende Jahr, sondern auch die für andere Volkswirtschaften berücksichtigt werden. Die wirtschaftlichen Aussichten für Portugal verbessern sich vor dem Hintergrund einer soliden und breit abgestützten Wirtschaftsexpansion in Europa, die sich wahrscheinlich bis ins neue Jahr fortsetzen wird, da die jüngsten Wirtschaftsdaten zeigen, dass die europäische Wirtschaft weiter Fahrt aufnimmt. Das Vertrauen der Wirtschaft in die Eurozone ist auf dem höchsten Stand seit der Einführung des Euro im Jahr 1999. Die Katalonien-Krise in Spanien und die Schwierigkeiten bei der Regierungsbildung in Deutschland (der größten Volkswirtschaft Europas) werden daher weitgehend ignoriert. Die positiven Wirtschaftsdaten sind überwältigend.
Für 2018 erwarten wir ein weiteres gutes Jahr für Immobilien mit einer weiteren Belebung beim Neubau von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien.
In unserem Basisszenario erwarten wir, dass das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien im Jahr 2018 weiterhin robust bleibt, während die Preise der Verkäufe bestehender Eigenheime zwischen 7% und 9% steigen werden. In Anbetracht all dessen erwarten wir, dass das Jahr 2018 wieder mal sehr aufregend sein wird.

Text von:
Stefan Humpenöder (Dipl.-Kfm)
Yellow Homes – Land and Houses Algarve

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