Veräußerungsgewinnsteuer und Reinvestition beim Verkauf von Immobilien

Leseranfrage:
Wir sind ein deutsches Ehepaar und leben seit Anfang der neunziger Jahre an der Algarve, wo wir seinerzeit ein großes Grundstück mit einem Landhaus günstig erworben haben. In den Folgejahren haben wir viel Geld in diese Immobilie investiert und müssen nun leider aus gesundheitlichen Gründen verkaufen und nach Deutschland zurückkehren.
Aus Gründen der Besteuerung – wir leben von unseren Renten und Kapitalanlagen – sowie wegen der Krankenversicherung haben wir keine Residência in Portugal erworben.
Nachdem wir wegen des beabsichtigten Verkaufs nun einen Immobilienmakler kontaktiert haben und dieser uns den voraussichtlich zu erzielenden Verkaufspreis für unser Anwesen mitgeteilt hat, müssen wir aufgrund von Modellrechnungen feststellen, dass wir im Falle eines Verkaufs einen sechsstelligen Betrag an Veräußerungsgewinnsteuer an die portugiesische Finanzverwaltung zahlen müssten. Der Makler teilte uns mit, dass für uns eine Steuerersparnis durch eine Reinvestition nicht in Betracht komme, da wir keine Residenten seien. Dies ist für uns besonders hart, da wir beabsichtigen, in Deutschland eine Eigentumswohnung zu erwerben. Ist die Rechtslage für uns wirklich so ungünstig?

Antwort:
Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf in Portugal ist einkommensteuerpflichtig. Besteuert wird der bereinigte Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem seinerzeitigen Anschaffungspreis, also dem Kaufpreis und gegebenenfalls den Baukosten. Der Anschaffungspreis wird mit einem vom Finanzministerium veröffentlichten Inflationsfaktor indexiert. Außerdem können bestimmte notwendige Kosten für den seinerzeitigen Immobilienkauf (Grunderwerb- und Stempelsteuer, Notar- und Grundbuchamtsgebühren) und für den Verkauf (Maklercourtage) sowie wert-steigernde Aufwendungen für die Immobilie steuerlich abgesetzt werden, die nachweislich in den letzten fünf Jahren erfolgt sind. Im Falle eines Neubaus gilt diese Beschränkung der Berücksichtigung von Kosten auf den Zeitraum der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung nicht.
Der Steuerpflichtige hat die Wahl, ob der gesamte erzielte bereinigte Gewinn mit einem einheitlichen Steuersatz von 28 % besteuert wird oder lediglich 50 % des Gewinns zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften entsprechend der progressiven Einkommensteuertabelle. In diesem Fall wird der Steuersatz aus der normalen progressiven Einkommensteuertabelle aufgrund des gesamten Welteinkommens ermittelt; derzeit beträgt der Spitzensteuersatz in Portugal 48 % des Einkommens.
Durch eine Reinvestition kann sich der Steuerpflichtige im günstigsten Fall die gesamte Veräußerungsgewinnsteuer ersparen. Bei Veräußerungen von Immobilien, die zu dauernden eigenen Wohnzwecken für den Steuerpflichtigen dienten, kann der Verkaufserlös innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf der Immobilie in Portugal in den Erwerb oder den Bau, die Erweiterung oder die Renovierung einer anderen Immobilie zu eigenen Wohnzwecken im gesamten Gebiet der Europäischen Union oder des europäischen Wirtschaftsraums reinvestiert werden. Die Reinvestition kann auch innerhalb des Zeitraums von 24 Monaten vor dem Immobilienverkauf erfolgen.
Durch diese Absetzungsmöglichkeit der Reinvestition soll steuerlich nur das eigene Wohnen begünstigt werden; der Steuerpflichtige muss also aus der Sicht der portugiesischen Finanzbehörden in Portugal dauernd mit seinem Hauptwohnsitz in der zu veräußernden Immobilie gewohnt haben.
Hierfür ist notwendig, dass man Resident ist, also eine Aufenthaltserlaubnis (Residência) besitzt. Die Finanzbehörde prüft des Weiteren, ob auch die steuerrechtlichen Folgen dieses Daueraufenthalts vorliegen, d. h., ob der Betreffende sein Einkommen in Portugal entsprechend dem zwischen Portugal und Deutschland geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen versteuert. Deutsche Residenten müssen danach beispielsweise ihre Renten sowie ihre Kapitaleinkünfte in Portugal versteuern.
Um in den Genuss der Absetzungsmöglichkeit der Reinvestition zu gelangen, sollte man nach der derzeitigen Prüfungspraxis der portugiesischen Finanzbehörden jedenfalls bereits zwei Steuerjahre vor dem Immobilienverkauf Inhaber der Residentschaft (Aufenthaltserlaubnis) sein und dementsprechend Einkommensteuererklärungen bei der portugiesischen Finanzbehörde abgegeben haben.
Falls Sie also in den Genuss der Absetzungsmöglichkeit der Reinvestition kommen wollen, müssten Sie bei Zugrundelegung der derzeitigen Prüfungspraxis der portugiesischen Finanzbehörden umgehend die Residentschaft beantragen und in Portugal Einkommensteurerklärungen abgeben. Allerdings müssten Sie dann mit dem Verkauf Ihrer Immobilie noch zwei Jahre zuwarten. In diesem Fall sollte man jedoch mit spitzem Griffel Vergleichsberechnungen zwischen der Besteuerung in Deutschland und Portugal anstellen, um feststellen zu können, ob sich dieser Aufwand lohnt.
Wichtig ist noch anzumerken, dass der gesamte Verkaufspreis reinvestiert werden muss, sofern Sie die gesamte Veräußerungsgewinnsteuer vermeiden wollen. Bei einer teilweisen Reinvestition des Verkaufspreises wird die Veräußerungsgewinnsteuer im Verhältnis zu der Reinvestition erspart.
Des Weiteren ist zu beachten, dass die Immobilie, in die reinvestiert wurde, mindestens fünf Jahre nicht veräußert werden darf, ansonsten droht die Gefahr der Nachbesteuerung durch die portugiesische Finanzbehörde.

In ESA 12/15

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