Mängel im Vorvertrag beim Immobilienkauf

Leseranfrage:
Ich bin Eigentümer eines Hausgrundstücks an der Algarve. Vor drei Jahren habe ich mit meinem damaligen Freund rein vorsorglich zur Abwehr etwaiger Gläubiger und zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung in meine Immobilie einen Kaufvorvertrag über den Verkauf der Immobilie abgeschlossen. In dem Vorvertrag wurde ein Kaufpreis in Höhe 
von  150.000 Euro sowie eine Anzahlung in Höhe 
von 15.000 Euro vereinbart. Die Anzahlung wurde nie bezahlt, da uns beiden klar war, dass ich nicht wirklich verkaufen wollte. Wir 
haben unsere Unterschriften beim Abschluss des Vorvertrages nicht beglaubigen lassen. Der im Vorvertrag vereinbarte Kaufpreis ist auch erheblich niedriger als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie.
Da ich mit Hauptwohnsitz in Deutschland wohne, habe ich meinem Freund das Haus damals zu Wohnzwecken überlassen. Als es nun zum Streit zwischen uns kam, forderte mein ehemaliger Freund mich auf, den Vorvertrag zu erfüllen und die Immobilie an ihn zu dem vereinbarten Preis zu verkaufen oder  30.000 Euro an ihn zu bezahlen, obwohl der Vorvertrag damals nicht ernst gemeint war. Wie kann ich mich gegen die geltend gemachten Ansprüche wehren?

Antwort:
In Portugal wird beim Verkauf von Immobilien in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Der notariell zu beurkundende Kaufvertrag, mit dessen Abschluss das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergeht, wird erst innerhalb eines von den Parteien im Vorvertrag festgelegten Zeitraums abgeschlossen. Gründe für den Abschluss eines Vorvertrags sind häufig, dass die Verkäuferseite noch Dokumente für die notarielle Beurkundung des Hauptvertrages beschaffen oder diese aktualisieren muss. Auf der Käuferseite wird vor Abschluss des Hauptvertrages oft noch Zeit benötigt, um die Finanzierung des Immobilienkaufs durch eine Bank zu erwirken. Auch kann ein Vorvertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass noch ein Bauantrag oder eine Bauvoranfrage durch die zuständige Baubehörde positiv beschieden wird.
Da die notariellen Kaufverträge über Immobilien in Portugal nur die wesentlichen Vertragsbestandteile, also die Bezeichnung der Vertragsparteien, die Beschreibung des Kaufobjekts, die Höhe des Kaufpreises und die Auflistung der vorgelegten Dokumente enthalten, hat der Vorvertrag auch die wichtige Funktion, individuelle Absprachen zwischen den Vertragsparteien, wie Gewährleistungen, Kostentragung oder Bestimmungen bei Leistungsstörungen zu regeln, die in Deutschland üblicherweise im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Deshalb wird im Vorvertrag auch häufig ausdrücklich festgestellt, dass dieser seine Gültigkeit nicht mit dem Abschluss des Hauptvertrages verliert, sondern weiterhin rechtswirksam bleibt.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich beide Parteien rechtsverbindlich, den Hauptvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag ist in den Art. 410 bis 413 des portugiesischen Código Civil geregelt. Erfüllt der Käufer den Vorvertrag aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht, so verliert er die geleistete Anzahlung.
Der Verkäufer muss bei Nichterfüllung des Vorvertrages eine Konventionalstrafe in Höhe der doppelten Anzahlung an den Käufer leisten. Alternativ zu dieser Regelung kann die jeweils vertragstreue Partei im besonderen Vollstreckungsverfahren gemäß Art. 830 des Código Civil auch die Erfüllung des Vorvertrages durch ein gerichtliches Urteil durchsetzen. Auf diese Regelungen der Leistungsstörung bezieht sich Ihr Freund mit seiner Forderung, entweder die Immobilie an ihn zu dem vereinbarten Preis zu verkaufen oder die gesetzlich normierte Konventionalstrafe in Höhe von 30.000 Euro zu bezahlen.
Da der Vorvertrag seinerzeit zwischen Ihnen und Ihrem Freund einvernehmlich nur zum Schein mit der Absicht, Dritte (nämlich mögliche Gläubiger) zu schädigen, geschlossen wurde, ist dieser Vorvertrag als Scheingeschäft gemäß Art. 240 des Código Civil nichtig. Ihr Freund kann daher keine Rechte aus dem Vorvertrag herleiten. Die Mitwirkung an einem Scheingeschäft und die Schädigung eines Gläubigers kann nach portugiesischem Recht unter bestimmten Voraussetzungen eine strafbare Handlung darstellen, die mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe geahndet werden kann. Voraussetzung hierfür ist jedoch u.a., dass ein gerichtlicher Vollstreckungstitel vorliegt, was in Ihrem Fall nicht gegeben ist.
Der Vorvertrag leidet auch unter einem Formmangel, weil gemäß Art. 410 Absatz 3 des Código Civil die Unterschriften der Parteien beglaubigt werden müssen, wenn der Vorvertrag die Übertragung oder Bestellung eines dinglichen Rechts an einem bereits bestehenden, einem im Bau befindlichen oder geplanten Gebäude oder Gebäudeteil zum Gegenstand hat. Hierbei handelt es sich um eine Schutznorm zum Schutze des Käufers und zum Schutze der Allgemeinheit vor illegaler Bebauung. Der Verkäufer kann sich auf den Formmangel nur berufen, wenn er geltend macht, dass der Formverstoß von der Gegenpartei schuldhaft verursacht worden ist. Es wird in der Praxis in den meisten Fällen allerdings die zulässige Klausel in den Vorvertrag aufgenommen, mit der beide Parteien übereinstimmend ausdrücklich auf die Unterschriftenbeglaubigung verzichten. In diesem Fall kann sich später keine Partei auf den Formmangel berufen.
Da Sie Ihrem Freund nach Abschluss des Vorvertrages bereits den Besitz an der Immobilie überlassen haben, hätte zu diesem Zeitpunkt die Grunderwerb- und Stempelsteuer vorzeitig bezahlt werden müssen; ansonsten muss die Zahlung dieser Steuern erst im Notar-termin beim Abschluss des Hauptvertrages und Übergang des Eigentums an der Immobilie nachgewiesen werden. Um die Ansprüche aus dem Vorvertrag durchsetzen zu können, muss der nicht leistende Vertragspartner nach Fälligkeit der geschuldeten Leistung zunächst durch Mahnung zur Erfüllung in der vorgeschriebenen Form in Verzug gesetzt werden.
ESA 01/2017

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