Immobilienerwerb als Privateigentum oder durch Gesellschaftsanteile einer Offshore-Gesellschaft

Leseranfrage:
Wir sind auf der Suche nach einer Immobilie an der Algarve und haben eine Villa in Quinta do Lago gefunden, die unseren Vorstellungen entspricht und die wir gerne erwerben würden. Jedoch steht diese Immobilie im Eigentum einer Offshore-Gesellschaft mit Sitz in Delaware/USA und die Verkäufer, britische Staatsangehörige, wollen aus steuerlichen Gründen nur die Gesellschaftsanteile dieser Offshore-Gesellschaft an uns verkaufen, sodass weiterhin die Offshore-Gesellschaft das Eigentum an der Immobilie halten würde und wir lediglich deren Gesellschaftsanteile erwerben würden. Der Sitz dieser Offshore-Gesellschaft in Delaware liegt nicht in einem Staat, der vom portugiesischen Finanzministerium auf die „schwarze Liste“ gesetzt wurde, wie beispielsweise Gibraltar. Wir würden es jedoch vorziehen, das Eigentum an der Immobilie aus der Gesellschaft herauszukaufen, sodass wir nach dem Kauf als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wären. Hierzu sind die Verkäufer jedoch nur bereit, wenn wir einen erheblich höheren Kaufpreis bezahlen, was für uns allerdings nicht akzeptabel ist. Welche Vor- und Nachteile haben diese beiden alternativen Erwerbsmöglichkeiten?

Antwort:
Ein erheblicher Vorteil bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile ist die Tatsache, dass die Offshore-Gesellschaft Eigentümerin der Immobilie bleibt und nur die Anteilseigner der Gesellschaft wechseln, das Rechtsgeschäft in Portugal also nicht als Immobilienübertragung erscheint und die bei einem Immobilienkauf anfallenden Steuern und Kosten daher nicht entstehen. Die Übertragung der Gesellschaftsanteile erfolgt durch einen privatschriftlichen Vertrag, der in der Regel in englischer Sprache abgefasst wird (Share Sale and Purchase Agreement). Für die Verwaltung der Off-shore-Gesellschaft muss eine Verwaltungsfirma beauftragt werden, die die Gesellschaft im Sitzstaat vertritt und auch bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile wichtige Funktionen übernimmt. Die Gebühr der Verwaltungsfirma für die Übertragung der Gesellschaftsanteile beträgt ca. Euro 600.
Aufseiten des Verkäufers entsteht die häufig hohe Veräußerungsgewinnsteuer nicht; aufseiten des Käufers entfallen die Grund-erwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer (Imposto do Selo) sowie die Notarkosten für die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages und die Eintragungsgebühren des Grundbuchamtes. Mit Abschluss des privatschrift-lichen Vertrages werden in der Regel 10 % des Kaufpreises angezahlt; der Restkaufpreis wird zum vereinbarten Termin der Vertragserfüllung fällig, an welchem die Verwaltungsfirma der Offshore-Gesellschaft die Gesellschaftsanteile auf die Erwerber überträgt und die Immobilie übergeben wird. Für die Verwaltungsfirma der Offshore-Gesellschaft fallen laufende Kosten an, die sich auf Euro 1.500 bis Euro 3.000 jährlich belaufen. Die erheblichen Kostenvorteile beim Erwerb der Gesellschaftsanteile sind gegen diese laufenden Kosten abzuwägen. In den meisten Fällen handelt es sich bei den Immobilien, die im Eigentum von Offshore-Gesellschaften stehen, um hochpreisige Immobilien mit einem Verkehrswert von über Euro 600.000.
Beim Verkauf der Immobilie „aus der Offshore-Gesellschaft heraus“ an den Käufer als natürliche Person auf der einen Seite und der Offshore-Gesellschaft als Verkäuferin auf der anderen Seite handelt es sich um einen normalen Immobilienkauf mit allen damit verbundenen Steuern und Kosten in Portugal, insbesondere auch der Veräußerungsgewinnsteuer für die Offshore-Gesellschaft, die wirtschaftlich vom Anteilseigner zu tragen ist. Wünscht der Käufer daher statt der Übernahme der Gesellschaftsanteile die Übertragung der Immobilie auf sich als natürliche Person, so wird der Kaufpreis von den Verkäufern meist um den Betrag erhöht, welcher in diesen Fällen der zu zahlenden Veräußerungsgewinnsteuer entspricht. Hierbei ist zu beachten, dass bei der Ermittlung dieses zu versteuernden Gewinns der aus steuerlichen Gründen häufig niedrig angesetzte Kaufpreis zugrunde gelegt wird, für den die Offshore-Gesellschaft seinerzeit die Immobilie erworben hat. Etwa danach durchgeführte Übertragungen der Gesellschaftsanteile zu hohen Preisen, die dem Verkehrswert der Immobilie entsprachen, bleiben bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns außer Betracht, da diese Rechtsgeschäfte in Portugal – wie oben ausgeführt – nicht als Immobilienkäufe erscheinen.
Hat die Offshore-Gesellschaft die Immobilie beispielsweise im Jahre 2004 für Euro 200.000 (Inflation und absetzbare Kosten sind in diesem Betrag bereits berücksichtigt) erworben und beträgt der Verkaufspreis nunmehr Euro 600.000, so ist bei einem „Herauskauf“ ein Gewinn in Höhe von Euro 400.000 zu versteuern. Bei einem Steuersatz von 28 % beträgt die Veräußerungsgewinnsteuer somit Euro 112.000.
Auf der Käuferseite beträgt die Grunderwerbsteuer in diesem Fall 6 % des Kaufpreises, somit Euro 36.000, und die Stempelsteuer 0,8 %, also Euro 4.800. Die Notar- und Eintragungskosten dürften sich auf ca. Euro 1.800 belaufen. Anteilseigner von Offshore-Gesellschaften, die es vorziehen Eigentümer der Immobilie zu sein, können die Immobilie selbstverständlich auch jederzeit selbst herauskaufen und haben bei der Festsetzung des Kaufpreises Gestaltungsmöglichkeiten.

In ESA 04/16

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