Grundstücksgröße beim Immobilienkauf

 

Leseranfrage:
Wir haben vor drei Jahren ein bebautes Grundstück an der Algarve erworben. Im Kaufvertrag und in den Grundstücksunterlagen wurde die Gesamtfläche des Grundstücks mit 3400 m2 angegeben. Anfang dieses Jahres teilte uns der Nachbar an der Südseite unseres Grundstücks mit, dass die Grundstücksgrenze falsch gezogen sei und ein Teil unseres Grundstücks zu seinem Grundstück gehöre. Zum Beweis legte er uns ein von ihm in Auftrag gegebenes topografisches Gutachten vor, das seine Behauptung bestätigt. Da die Grundstücke in unserem Kreis bereits katastermäßig erfasst sind, haben wir beim Katasteramt in Faro einen Antrag auf Mitteilung der Grundstücksgrenzen gestellt, dessen Ergebnis sich mit der Behauptung unseres Nachbarn jedoch leider deckt, d. h. unsere südliche Grundstücksgrenze verläuft auch in den Unterlagen des Katasteramts wie von unserem Nachbarn behauptet. Das Katasteramt teilte uns mit, dass die katastermäßige Erfassung der Grundstücke in unserem Kreis bereits Mitte der neunziger Jahre abgeschlossen worden sei und dass gegen die Feststellung der Grenzen unseres Grundstücks durch das Katasteramt seinerzeit kein Einspruch eingelegt worden sei. Da der Grundstücksteil, der uns angeblich nicht gehört, ca. 1/6 unseres Grundstücks ausmacht, wollen wir wissen, welche rechtlichen Möglichkeiten wir in dieser Situation haben.

Antwort:
In Portugal wird der Kaufpreis von Immobilien anders als in Deutschland in der Regel nicht nach Quadratmetern bemessen, sondern es wir lediglich ein Gesamtkaufpreis genannt. Häufig wird in den Kaufverträgen nicht einmal die Grundstücksgröße festgestellt. In diesen Fällen stehen dem Käufer bei Abweichungen der tatsächlichen Grundstücksfläche von den Angaben in den Grundstücksdokumenten, dem Grundbuchauszug und den Cadernetas, keine Ansprüche zu.
War die Grundstücksgröße jedoch Gegenstand der Vertragsverhandlungen und wird sie im Kaufvertrag ausdrücklich wiedergegeben, so kann der Käufer den Vertrag bei Abweichungen wegen Irrtums anfechten; die Anfechtungsfrist beträgt ein Jahr ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes; eine Anfechtung ist innerhalb von fünf Jahren nach Übergabe des Grundstücks möglich. Ist die Grundstücksfläche geringer als vereinbart, so kann der Käufer eine Kaufpreisminderung geltend machen oder vom Vertrag zurücktreten. Ist die Grundstücksfläche größer als vereinbart, so stehen auch dem Verkäufer unter gesetzlich bestimmten Voraussetzungen ein Ausgleichsanspruch oder ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Käufer zu.
Die katastermäßige Erfassung der Grundstücke durch die Liegenschaftskataster ist in Portugal noch nicht abgeschlossen, was zur Folge hat, dass die tatsächlichen Grundstücksgrößen von den Angaben in den amtlichen Grundstücksdokumenten (Grundbuchauszug und Caderneta) abweichen können. Kommt es dem Käufer jedoch wesentlich auf die Grundstücksfläche an, so sollte er vor dem Kauf eine topografische Vermessung durchführen lassen.
An der Algarve wurde im vergangenen Jahr die katastermäßige Erfassung der Grundstücke in den Kreisen Loulé und Tavira durchgeführt. Im Rahmen dieser Erfassung erfolgten zahlreiche Flächenberichtigungen. Die Feststellungen des Katasteramts konnten 30 Tage ab dem Datum des Abschlusses der Erfassung, das veröffentlicht wurde, eingesehen und angefochten werden.
Zwischen Grundstücksnachbarn kann jederzeit eine einvernehmliche Flächen- und Grenzkorrektur durchgeführt werden. Darüber hinaus kann nach Art. 1353 ff des Código Civil der Eigentümer eines Grundstücks die Eigentümer der Nachbargrundstücke verpflichten, die Grenzen zwischen den Grundstücken festzulegen, notfalls auch gerichtlich.
Schließlich kommt für den Grundstücksteil, auf den Ihr Nachbar Anspruch erhebt, Ersitzung (usucapião) in Betracht. Die Ersitzung kommt in Portugal häufig vor und ermöglicht den Eigentumserwerb ohne ein diesem zugrunde liegendes Rechtsgeschäft; der Ersitzer erwirbt kraft Gesetzes (Art. 1287 ff des Código Civil) originäres Eigentum und der bisherige Eigentümer verliert es. Im Código Civil sind die verschiedenen Tatbestände geregelt, bei deren Vorliegen ein Eigentumserwerb durch Ersitzung möglich ist. Je nach Sachverhalt beträgt die Ersitzungsfrist maximal 20 Jahre.
Wurde die Person, die den Eigenbesitz gutgläubig über ein Grundstück oder einen Grundstücksteil ausübt, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so kann sie nach einer nur zehnjährigen Ersitzungsfrist das Eigentum an dem Grundstück erwerben. Beim bösgläubigen Eigenbesitzer beträgt die Ersitzungsfrist in diesen Fällen 15 Jahre.

In ESA 02/16

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