Anwaltspraxis Dr. Hühn – Vorkaufsrecht für Eigentümer angrenzender Grundstücke

Aus der Anwaltspraxis

Rechtsanwalt Waldemar Hühn, zugelassen beim Oberlandesgericht Frankfurt am Main und in der Anwaltskanzlei Marante, Almeida, Ferreira in Albufeira tätig, beantwortet interessante Leseranfragen
Teil 28: Vorkaufsrecht für Eigentümer angrenzender Grundstücke

Leserfrage: Ich bin Eigentümer eines bebauten Grundstückes bei Silves, das ich mit meiner Familie bewohne. Vor fünf Jahren habe ich ein größeres angrenzendes unbebautes landwirtschaftliches Grundstück, ein ,,prédio rústico”, hinzugekauft, an welches ein ebenfalls unbebautes landwirtschaftliches Grundstück grenzt. Der Eigentümer dieses Grundstückes hat mir Anfang vorigen Jahres mitgeteilt, dass er beabsichtige, sein Grundstück zu veräußern; er unterbreitete mir bei dieser Gelegenheit auch seine Preisvorstellung. Ich war zwar an einem Kauf dieses Grundstückes grundsätzlich interessiert, der Kaufpreis erschien mir jedoch überhöht. Nun habe ich erfahren, dass ein Dritter das Grundstück vor kurzer Zeit erworben hat. Steht mir als Eigentümer eines angrenzenden Grundstückes ein Vorkaufsrecht hinsichtlich dieses nunmehr veräußerten Grundstückes zu?

Antwort: Artikel 1380 des portugiesischen Codigo Civil bestimmt, dass Eigentümern angrenzender landwirtschaftlicher Grundstücke, also ,,prédios rústicos”, jeweils gegenseitig ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn eines der Grundstücke an einen anderen als den Eigentümer des angrenzenden Grundstückes verkauft wird. Der Eigentümer eines bebauten Grundstückes, welches aus einem Gebäude mit Freifläche oder Garten besteht (prédio urbano oder prédio misto), ist beim Verkauf eines angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücks hingegen nicht vorkaufsberechtigt. Ein Vorkaufsrecht besteht also lediglich zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines landwirtschaftlichen Grundstückes hinsichtlich eines angrenzenden ebenfalls landwirtschaftlichen Grundstückes. Das Vorkaufsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück zu einem anderen Zweck als für die Landwirtschaft, etwa zu Bauzwecken, erwirbt. Der Erwerber muss allerdings beweisen, wozu er das dem Vorkaufsrecht unterliegende landwirtschaftliche Grundstück nutzen will. Er muss des Weiteren beweisen, dass dieser Erwerbszweck, beispielsweise die Bebauung des Grundstückes, auch zulässig und möglich ist. In diesem Zusammenhang ist noch zu beachten, dass nach der Rechtsprechung das Grundstück nicht sofort für diesen anderen Zweck genutzt werden muss, sondern es ausreicht, dass es nunmehr künftig für einen anderen Zweck bestimmt ist. Damit der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht auch rechtzeitig ausüben kann, obliegt dem Eigentümer, der sein Grundstück veräußern möchte, eine besondere gesetzlich geregelte Mitteilungspflicht. Diesbezüglich wird keine besondere Form der Mitteilung verlangt, es ist sogar anerkannt, dass die Mitteilung des Mitteilungspflichtigen mündlich erfolgen kann. Inhaltlich muss die Mitteilung sämtliche erforderlichen Angaben enthalten, damit sich der Vorkaufsberechtigte für oder gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden kann. Insbesondere müssen neben der genauen Bezeichnung des Grundstückes die Person des Käufers, der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und der Zeitpunkt des beabsichtigten Vertragsabschlusses angegeben werden. Wenn diese Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten erfolgt, muss das Veräußerungsgeschäft mit dem Dritten also schon konkret geplant sein. In Ihrem Falle hat sich der mitteilungspflichtige Grundstückseigentümer jedoch darauf beschränkt, Ihnen lediglich mitzuteilen, dass er beabsichtige, das angrenzende Grundstück für einen bestimmten Preis zu verkaufen. Er hat Ihnen also nicht die Daten eines konkret geplanten Verkaufs mitgeteilt, sodass er seinen gesetzlichen Mitteilungspflichten nicht nachgekommen ist. Sie haben daher grundsätzlich die Möglichkeit, Klage auf Einräumung des Vorkaufsrechts zu erheben.

Für zusätzliche Beratungen oder komplizierte Zusammenhänge können Sie sich direkt mit Rechtsanwalt Hühn in Verbindung setzen. Mobil: 967 075 388.

 

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